Under de senaste tre åren har fastighetsmarknaden i Dubai, överhettad av spekulation under krisen före krisen, upplevt en djupgående korrigering. Världen står dock inte stilla, och på senare tid har åsikter från experter som bekräftar återupprättandet av Dubai-marknaden och avkastningen av investerarnas intresse hörts alltmer. Huruvida detta är så, vi pratar med verkställande direktören för IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, snälla berätta vad är situationen på fastighetsmarknaden i Dubai nu?
Frågan är för allmän. Jag föreslår att klarlägga till att börja med exakt vad vi ska prata om. Faktum är att i Dubai finns det så kallade friluftsområden där fastigheter kan säljas som egendom till utländska medborgare, och resten av territoriet där fastigheter endast kan förvärvas av medborgare i Förenade Arabemiraten och fem andra länder som är medlemmar i Gulf Cooperation Council . Dessutom finns det en försäljnings- och hyresmarknad, bostäder och fastighetsmarknader utanför bostäder, och så vidare.
Jag tror att våra läsare kommer att vara mer intresserade av situationen på fastighetsmarknaden.
När det gäller fristående fastigheter har fastighetsmarknaden i Dubai genomgått betydande förändringar under de senaste åren sedan början av den globala finansiella krisen 2008. Det är känt att före krisen dominerade de så kallade ”off-plan” -projekten, det vill säga fastighetsföremål som såldes i de inledande stadierna i design och konstruktion, UAE-marknaden.
Sedan krisen började, på grund av en allvarlig prisjustering, har off-planmarknaden praktiskt taget försvunnit. Spekulanter lämnade marknaden och själva marknaden inriktade sig på färdiga fastigheter och slutanvändare. Om marknaden omedelbart efter krisen, 2009–2010, var tydligt köparmarknaden, var det förra året en tydlig tendens för marknaden att växla, särskilt inom bostadssegmentet, tillbaka till säljarens sida. Detta märks särskilt i de områden som mest utvecklats av slutanvändare med utvecklad infrastruktur, såsom Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Dubai Downtown och flera andra.
När det gäller kontorsfastighetsmarknaden är situationen mindre tydlig. Idag finns det ett klart överutbud på marknaden. Dessutom kommer ett stort antal kontorslokaler under en snar framtid att slutföras och kommer att komma in på marknaden, med vilken byggandet påbörjades redan före krisen 2008. Även om vissa tecken på prisstabilisering nyligen har observerats, med tanke på värdetillväxten och mängden hyresintäkter som genereras, ser investeringar i kontorsfastigheter under de närmaste åren enligt min mening mindre attraktiva än, till exempel, bostadsinvesteringar.
Det vill säga, nu stiger bostadspriserna i Dubai?
Det är säkert att säga att marknaden har stabiliserats och måttlig tillväxt observeras i populära områden. Naturligtvis skulle det förmodligen vara naivt att förvänta sig samma tillväxttakt i fastighetspriserna som vi observerade under boomkrisen före krisen. Efter krisen flyttades marknaden från aktiv aktiv tillväxt till utvecklingsstadiet. För ett antal av de mest populära projekten för 2011 visade dock bostadspriserna tvåsiffriga tillväxtnivåer. Så till exempel har priserna för villor i Springs-området ökat med 15-20% under året - detta är ett faktum. Priserna på lägenheter i Oceana Residence och Palm Residences (Fairmont) -projekt på den berömda "palm" -ön The Palm Jumeirah har vuxit med 10-15%. Lyxvilla på "filialerna" i The Palm Jumeirah har stigit i pris med 5-10%.
De lyxiga lägenheterna i Kempinski Residences-projektet på kronan till Palm Jumeirah har också stigit i pris. Eftersom efterfrågan nu främst bildas på bekostnad av slutkunder, visar projekten med de mest framgångsrika uppsättningarna av konsumentegenskaper till en början en prisökning. Detta inkluderar plats, tillgänglighet av utvecklad infrastruktur, kvalitet på själva projektet och begränsat utbud. Dessutom blir det allt svårare att välja rätt objekt på marknaden för våra kunder - antalet intressanta erbjudanden för försäljning har nyligen minskat avsevärt, med det ökande antalet förfrågningar om köp.
Växer hyresbostäder också?
Historiskt sett är hyresmarknaden i Dubai mycket utvecklad. Dubai är det största affärscentrumet i regionen. Dessutom är lokalbefolkningen här mindre än 10%. De återstående 90% av de mer än två miljoner invånarna i storstaden är besökare. Få människor som kommer att arbeta i Dubai har råd att köpa sina egna bostäder. Men alla måste bo någonstans. Därför är hyresbostäder i populära projekt mycket efterfrågade. Under 2009-2010 var det en allmän nedgång i hyrespriserna i samband med konsekvenserna av krisen. Men redan under andra hälften av förra året förändrades trenden och hyrespriserna började växa. Till exempel en lägenhet med två sovrum i det populära området De gröna, som i december 2010 hyrdes för 85 tusen dirham per år (det här är cirka 23 tusen US $), i december 2011 hyrde vi ut för 110 tusen dirham per år (d.v.s. e., för ungefär 30 tusen USD).
Hur lönsamt är det att hyra fastigheter i Dubai?
Om vi talar om långsiktiga hyresavtal (för ett år eller mer), för hyresbostäder i Dubai, är nettohyresintäkter (det vill säga hyresintäkter minus obligatoriska underhållskostnader för fastigheter) idag i genomsnitt 5-10% per år, investerat i förvärv av fastigheter. Spridningen i lönsamhet beror på skillnader i typ av bostad och kategori, dess plats och tjänster för kostnaderna. Samtidigt ger dyrare exklusiva fastigheter som regel en något lägre avkastning i form av hyresintäkter än massbostäder i prisvärda projekt. Vid kortfristiga hyresavtal kan den aktuella avkastningen på investeringen vara från 10 till 20% per år. Och glöm inte att lägga till detta också en ökning av värdet på fastigheten själv.
Finns det några funktioner när du hyr ett hem för lång och kort sikt hyra?
Vid hyra av en långsiktig hyresavtal ingås avtalet vanligtvis under ett år med möjlighet till senare förnyelse. Hyran för hela året betalas i förskott vid hyresavtalet. I detta fall öppnar hyresgästen i sitt eget namn och betalar oberoende alla gällande räkningar för vatten, el, kommunikationstjänster etc. Därför minimerar långsiktig hyresavtal de ekonomiska riskerna och kostnaderna för förvaltningen av fastigheter.
För kortfristiga hyresavtal är hyreskostnaderna mycket högre, men alla löpande utgifter måste betalas av ägaren oberoende. Dessutom måste för att hyra en kort hyresbostad uppfylla vissa krav: lägenheten eller villan måste vara möblerad och utrustad med allt som behövs för att bo, inklusive rätter, sängkläder, etc. Naturligtvis innan en ny hyresgästs ankomst och i slutet av hyresperioden måste hållas städning, tvätt av kläder etc. Eftersom turister ofta hyr bostäder för korta hyror måste man också vara beredd på att bostäder måste överföras till hyresgäster och tas tillbaka från dem när som helst på dagen eller natten.
Det visar sig att bara ägare som är permanent bosatta i Dubai kommer att kunna hyra ut på en kortfristig hyresavtal?
Inte alls. Ägare kan anställa specialister för att lösa hela spektrumet av nya problem. Till exempel erbjuder vi på IMEX Real Estate våra kunder ett komplett utbud av fastighetsförvaltningstjänster i Dubai. Vi har utvecklat speciella servicepaket för både möjlighet att hyra ut en långsiktig hyresavtal och för att hyra ut på kort sikt. Vi tar hand om alla frågor som uppstår, från att utrusta bostäder med allt som behövs och hitta hyresgäster, och avsluta med utarbetande av rapporter och betalning av hyresintäkter. Allt som krävs av ägaren är att kontakta oss och ingå ett lämpligt avtal med vårt företag.
Dessutom kan vi erbjuda våra kunder som fortfarande inte har fastigheter i Dubai, investeringsalternativ som tar hänsyn till dess senare användning. Genom att köpa en villa eller lägenhet genom IMEX Real Estate kan köparen omedelbart ingå ett kontrakt för oss för efterföljande hantering med fördefinierade lönsamhetsparametrar. Om du till exempel köper ett hus i syfte att spendera i Dubai bara några månader om året, genom att hyra ut återstående period, kan du få mycket goda extrainkomster.
Och hur många av våra landsmän köper bostäder i Dubai?
Mycket. Den rysktalande befolkningen är en av de första platserna bland det totala antalet köpare av fastigheter i Dubai. De flesta av dem är ägare till små och medelstora företag. De utgör den mest aktiva miljön, de är redo att noggrant studera marknaden, överväga erbjudanden, fatta välgrundade och tankeväckande beslut. Under de senaste åren har vi också sett en ökning av antalet köpare från den ideella sektorn: tjänstemän och anställda i stora statliga företag.
De mest populära bland våra landsmän av uppenbara skäl är de prestigefyllda kustområdena i Dubai: Palm Jumeirah, Dubai Marina och ett stort bostadsprojekt som ligger direkt vid stranden - Jumeirah Beach Residence. När det gäller bostäder i dessa områden finns det som regel inga speciella problem när man köper, säljer och hyr ut, inklusive med systemet för säsongens användning av bostäder av ägarna själva och uthyrning för resten av tiden. Fastigheter i dessa områden är den mest likvida för investerare och mer bekväm för personlig bostad.
Vad anser du om utsikterna för bostadsmarknaden i Dubai?
De flesta marknadsaktörer är överens om att vi under de närmaste åren i Dubai kommer att se en smidig marknadstillväxt. Och det finns skäl för detta. Sedan krisen inleddes 2008 i Dubai har inte ett enda nytt bostadsprojekt lanserats. Moratoriet för registrering av nya projekt som infördes av Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) har ännu inte upphört. Samtidigt, enligt Dubai Statistical Center, har befolkningen i emiratet under de senaste tre åren vuxit med mer än 300 tusen invånare, och tillväxttakten ökar bara. Detta underlättas av politisk stabilitet, den högsta säkerhetsnivån, ett gynnsamt investeringsklimat, frånvaron av skatter och restriktioner för kapitalrörelserna samt kostnaderna för att bedriva affärer avsevärt minskade till följd av krisen (kontorshyra, personalkostnader etc.). Allt detta lockar affärer, som i sin tur kräver mänskliga resurser.
Nu är marknaden på väg att ta upp överskott av fastigheter, vars konstruktion började redan före krisen. Eftersom fastigheter är en tillgång som tar en betydande tid att bygga (byggnadscykeln tar i genomsnitt 2-3 år) kommer det oundvikligen att uppstå en brist på marknaden under överskådlig framtid.
Därför kan vi med säkerhet prata om ett optimistiskt scenario för utvecklingen av situationen på fastighetsmarknaden i Dubai. Detta bekräftas också av nyligen publicerade data från Dubai Land Department om volymen av fastighetstransaktioner för det senaste året. Enligt dessa uppgifter ökade den totala volymen av registrerade fastighetstransaktioner i Dubai 2011 med 20% jämfört med 2010 och nådde 39 miljarder dollar.
Det vill säga, allt kommer att gå bra?
Jag är helt säker på det. Tack för konversationen. Vi önskar er framgång.
Du kan få all ytterligare information om förvärv och förvaltning av fastigheter i Dubai från specialisterna på IMEX Real Estate per telefon. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
