I samband med byggboomen på fastighetsmarknaden och byggandet av gigantiska projekt i Dubai-emiratet, som inleddes 2002, dök upp ett otroligt antal fastighetsbolag och investerare som ville förvärva fastighetsobjekt i landet.
Kompletterande av detta var den snabba försäljningen av bostads- och kontorsutrymmen omedelbart efter tillkännagivandet av deras bokningsstart, och stora köpare som stod upp vid dörrarna till kontoren för fastighetsutvecklare från mycket tidigt på morgonen för att köpa åtminstone vissa lokaler, liksom driftiga medborgare som tjänade bra pengar genom att sälja sina egna platser i sådana linjer.
Dessutom har fastighetspriserna ökat snabbt sedan byggbomens början, sedan ögonblicket för att lämna in en ansökan om reservation av en bostadsenhet, och antalet spekulanter, som nästan tjänar på den dubbla prisskillnaden, överskred antalet verkliga köpare som behövde köpa detta bostad. Således reserverade ett stort antal sådana spekulanter fastighetsenheter i många tillkännagivna projekt, medan de inte bara behövde den här egenskapen, utan de hade inte ens de medel som behövdes för att betala dess fulla kostnad. Spekulatorerna betalade helt enkelt de första avbetalningarna i hopp om att de skulle ha råd att betala det fulla priset för en bit fastighet efter att de säljer den andra och därmed återlämnade de använda beloppen med dubbel nytta för sig själva, när de investerar i emiratet i Dubai, där det är lugnt och säkert där välstånd och stabilitet härskar under kontrollen av Hans höghet Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vice president, UAE: s premiärminister och härskare i Dubai (får Allah förlänga sina dagar och ge honom hälsa och välstånd).
Det är värt att notera att Dubai-emiratet blomstrade under Sheikh Mohammeds regeringstid och blev en av favoritstäderna för många människor från hela världen. Här bor UAE-medborgare och tusentals människor från andra länder i fred och harmoni, som många andra FN-medlemsländer inte har drömt om. Trots etniska och kulturella skillnader åtnjuter alla invånare i Dubai säkert boende, inga skatter och avgifter, en bekväm och välmående miljö, hög standard och livskvalitet, rättvisa lagar och oberoende domstolar, professionell polis, högteknologi, enkelt och enkelt kontorsarbete , traditionell gästfrihet och frånvaron av diskriminering av utländska medborgare av lokala invånare.
Tack vare dess mest utestående projekt har emiratet från Dubai upprepade gånger dykt upp på sidorna i Guinness rekordbok. Sådana projekt, tillsammans med många andra, till exempel, var den högsta skyskrapan i världen - Burj Khalifa ("Khalifa Tower", uppkallad efter den nuvarande presidenten i Förenade Arabemiraten, Sheikh Khalifa bin Zayed Al Nahyan), två konstgjorda "palm" -öar - Palm Jumeirah och The Palm Deira, Burj Al Arab (Arab Tower), Atlantis Hotel och Dubai Metro.
Spekulanter var emellertid ständigt beroende av den otroliga prisökningen som varierade mellan värdet på fastighetsenheter, som föreskrevs i försäljningskontrakten, och försäljningspriset för samma fastighet vid tidpunkten för byggnadens slutliga driftsättning, därför bokade de en mängd fastigheter många gånger högre än deras verkliga behov och ekonomiska möjligheter. De tog lån från banker för att göra en utbetalning för fastigheter under en period beroende på dess snabba försäljning, under vilken det var möjligt att vinna dubbelt så mycket från den redan betalade.
Det var detta som ledde till den snabba höjningen av priserna för alla större fastighetsfastigheter, som upprepade gånger såldes, och varje ny ägare ansåg det vara sin plikt att höja det befintliga priset för en ny köpare. Detta fortsatte tills fastighetsmarknaden var mättad. Försäljningen stannade, och spekulanter var tvungna att tänka på hur de nu skulle betala värdet på den fastighet de reserverade, eftersom kontroller för de återstående kontantbetalningarna redan hade utfärdats till utvecklarna, och de senare rusade för att göra betalningar. Spekulanter började söka efter kryphål i gällande lagstiftning i syfte att säga upp de ingående försäljnings- och köpeavtalen och returnera de redan betalade pengarna (i bästa fall), eller åtminstone spara den delen av pengarna som fortfarande kunde säkras. De flesta fastighetsbolag har stoppat praxis att inte ha restpriser för de sålda fastighetsenheterna och har därför upphört med betalningar till underleverantörer och betalningar för byggmaterial och utrustning.
Då var det dags för Hans höghet Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, härskaren i Dubai, att ordna saker i fastighetssektorn och lagställa parternas rättigheter och skyldigheter (både investerare och utvecklare). Hans höghet Sheikh Mohammed utfärdade lag nr 13 från 2008, om organisering av preliminära regler för reglering i fastighetssektorn i emiratet Dubai, med några punkter och bestämmelser som därefter kompletterades med lag nr 9 från 2009. Därefter utfärdade Hans höghet Sheikh Hamdan, kronprinsen och biträdande regissören i Dubai, samt ordföranden för verkställande rådet i Dubai, lagstiftning daterade 14/2/2010. De viktigaste bestämmelserna i dessa lagändringar var förtydliganden om vad man skulle göra i fall av redan sålda utvecklare till investerare i fastighetsenheter, för att undvika skador, och ålägga utvecklare att registrera sig hos Dubai Land Department försäljning av alla fastigheter under uppförande eller endast och ritningar som visar alla de egenskaper som krävs, liksom alla enheter redan sålda fastigheter är under uppbyggnad vid tidpunkten för lagen.
Lagen definierar tydligt registreringsfristerna (60 dagar) och fastställer sanktioner för insolvens i avsaknad av registrering av en fastighet, för att stödja köparens garanterade rättigheter, som måste vara säker på att han inte förvärvar fastigheten som ännu inte har byggts eller fastigheten från företaget, Sett i bedrägeri eller med någon olaglig mäklare och kommer följaktligen inte att leda till onödiga förluster.
Lagen föreskriver också att bestämningen av insolvens ska tillämpas i alla fall om fastigheten inte är registrerad initialt, men om registreringen ägde rum efter ovanstående period, kommer den inte att anses ogiltig; istället måste utvecklaren betala en påföljd för registreringsförseningar. (Dubai Supreme Court, som övervakar genomförandet av denna lag, biföll samma definition i sitt beslut nr 222009 av 24/4/2010).
Lagen förbjuder också allmänna utvecklare eller underleverantörer från att påbörja byggandet av ett projekt och sälja fastighetsenheter som finns på ritningarna tills de får en tomt och erhåller en bygglicens, och efter genomförandet av projektet kräver lagen att byggherren registrerar sin egendom omedelbart efter mottagande av ett intyg om färdigställning. I det här fallet får köparen rätten att registrera en fastighetsenhet i hans namn efter att ha lämnat information om korrekt uppfyllande av alla sina skyldigheter enligt försäljningsavtalet, som anges i lagen om att ingå ett kontrakt mellan utvecklaren och mäklaren, och hjälpa honom i försäljningen. Lagen anger också skyldigheterna från alla berörda parter som inte kan kränkas. ytterligare förtydliganden ges om hur man förklarar att avtalet upphör vid betalningsförpliktelser; och förklarar också vad man ska göra om den sålda marken inte stämmer med den som anges i kontraktet. Lagen föreskriver markavdelningens agerande gentemot utvecklare och mäklare vid överträdelse av avtal och överföring av kontroversiella frågor till behöriga myndigheter.
Dubai-regeringen har utfärdat en uppsättning grundläggande regler för regleringen av fastighetssektorn och förklarar handlingarnas, rättigheter och skyldigheter för var och en av parterna från det ögonblick som försäljningen av fastigheterna under projektet till slutet av byggandet, idrifttagning och slutlig registrering. Allt detta gör återigen fastighetsmarknaden stabil och förvandlar Emiratet Dubai till en oas, som gärna inbjuder alla och samtidigt skyddar rättigheterna för alla medborgare i landet och en utlänning.
