För sådana köpare kan det bästa alternativet för investeringar i Dubai-fastigheter vara att köpa äganderätt till ett hotellrum eller en servicehotell. Vad är det och vilka funktioner i valet och köpet av fastigheter i hotellkomplex beslutade vi att fråga verkställande direktören för IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, säg mig, vad får köparen när han köper fastigheter i ett hotell eller hotellservicelägenheter?
Köparen blir i detta fall ägare till inte bara en nyckelfärdig finish, utan också designen av rum av kända designers, såväl som möbler, elektroniska apparater och hushållsapparater och interiörartiklar. Hotellets operatör påtar sig allt ansvar för underhåll, reparation, korrekt design och underhåll av gäster enligt hotellstandarder. Som regel erbjuds rum och lägenheter till salu i hotellkedjor i kategorin 4-5 *.
Vilka är fördelarna med att köpa en hotelllägenhet jämfört med köpet av, till exempel, en lägenhet i ett vanligt bostadsområde?
Fördelarna med denna typ av investeringar är uppenbara. Ägarna av hotelllägenheter får i sin fastighet inte bara en fastighetsenhet med en "design" -dekoration, möbler och en uppsättning utrustning av hög kvalitet. Det viktigaste är kanske att köparen av sådana fastigheter har rätt att använda alla bekvämligheter på hotellet - rumservice, städservice och concierge-tjänster, spa-center och gym, barer och restauranger. Eftersom egendom förvärvas har köparen dessutom rätt att ansöka om UAE-uppehållstillstånd för sig själv och hans familjemedlemmar.
Är det faktiskt att investeraren förvärvar en del av hotellet i fastigheten?
Inte riktigt så. Det finns en skillnad mellan egendom under full kontroll av hotelloperatören och egendom som endast betjänas av hotellet men som inte hanteras av det.
Och vad är skillnaden?
Faktum är att när en investerare köper ett hotellrum eller lägenheter under ledning av ett hotell, samtidigt med försäljningsavtalet (eller alternativt i själva köpeavtalet) undertecknar han ett avtal om överföring av fastigheten (i detta fall ett hotellrum) till ledningen för hotelloperatören. Detta avtal återspeglar standarderna för drift av fastigheter, dess värde samt förfarandet för att erhålla och fördela inkomst från dess användning. Det vill säga operatörsbolaget tar över inte bara underhåll av fastigheter utan också dess förvaltning för att generera intäkter. Villkoren för ägarens bostad i den köpta bostaden specificeras separat, nämligen den period under vilken ett sådant boende är möjligt, bokningsförfarandet, levnadskostnaderna som överstiger den avtalade perioden och så vidare.
Om vi talar om lägenheter som endast betjänas av operatören, då i detta fall kommer husägaren att avyttra sin egendom. Han kan bo i lägenheter själv eller hyra ut dem, antingen oberoende eller med hjälp av ett förvaltningsföretag. Men som på ett hotellrum är fastighetsägaren skyldig att betala för underhåll av sina lägenheter i enlighet med operatörsföretagets standarder.
Vem är enligt din mening främst intresserad av att förvärva hotelllägenheter?
Jag skulle ta fram de två huvudmålgrupperna för köpare av hotelllägenheter. Den första gruppen inkluderar investerare som vill använda fastigheter för sitt eget bekväma boende (eller för vistelse för sina släktingar, vänner och bekanta) under en kort tid under ett år, till exempel under helgdagar eller semester. Samtidigt befrias investeraren från behovet av att ständigt ta hand om underhållet av fastigheter och ådra sig ytterligare driftskostnader, men tvärtom kan han räkna med att tjäna på det. Valet av denna grupp är ett hotellrum eller lägenhet som förvaltas av en hotelloperatör.
Till den andra gruppen inkluderar jag kunder som är angelägna om att få det bästa av allt och är villiga att bära några extra kostnader. Även om i detta fall är deras fördel uppenbar: de bor i själva verket i ett femstjärnigt hotell, samtidigt betalar de bara en liten del av kostnaden för "rummet" och har flexibiliteten att använda sina egendomar. Om det behövs kan de The Address, Downtown Burj Dubai överföra sina bostäder till ledningen för operatörsföretaget för att generera inkomster eller sälja det för att få tillbaka investeringen. För denna kategori är servicerade hotelllägenheter valet.
På ett eller annat sätt, men för alla investerare är det viktigt att hans egendom har maximal attraktionskraft. Hur går det i hotellbranschen, reflekteras konsekvenserna av krisen i den?
Enligt de senaste publicerade uppgifterna i den globala Deloitte-studien, rankas Dubai i år nummer två och tredje i världsrankningen när det gäller genomsnittsinkomster från ett hotellrum respektive ett genomsnittligt rumspris. Den genomsnittliga kostnaden för ett rum på hotell i Dubai 2008 var 300 US $ per dag och den genomsnittliga inkomsten från ett rum var 237 US $. Endast Moskva ligger före Dubai, vilket inte är förvånande med tanke på att den ryska huvudstaden är världsledande när det gäller fastighetspriser och till levnadskostnader.
Samtidigt påverkades hotell i Mellanösterns region minst av konsekvenserna av den globala ekonomiska krisen, vilket under andra halvåret 2008 visade en ökning av genomsnittlig inkomst per rum med 14,5%.
Naturligtvis skulle det vara orimligt att tro att hotellverksamheten i Dubai i år kommer att växa i samma takt, men jämfört med andra länder har detta emirat alla chanser att förbli i ledningen. De senaste siffrorna för februari 2009 bekräftar förresten detta. Även om den totala beläggningsgraden för hotell i Dubai har minskat något, men totalt sett förblir den på en mycket hög nivå, närmar sig 80%, och Dubai strandhotell var 95% fulla i februari.
Hur många erbjudanden på hotelllägenheter finns det just nu?
Det finns många erbjudanden för hotelllägenheter på Dubai-marknaden. Du bör dock närma dig valet mycket noggrant. Eftersom du förvärvar inte bara en egendom, utan också en uppsättning rättigheter och skyldigheter relaterade till dess användning, krävs en särskilt noggrann undersökning av relevanta dokument. Dessutom bör du utvärdera utsikterna för själva hotellprojektet, där du överväger möjligheten att förvärva lägenheter. Och naturligtvis, när du köper en fastighet, måste du bekanta dig med alla möjliga alternativ för att göra det val som bäst passar dina krav.
Om du till exempel är en affärsman och besöker Dubai främst för affärer, bör du kanske vara uppmärksam på lägenheter i nya hotellkomplex i stadens affärsdistrikt. Ett av de senaste sådana projekten är The Address, Downtown Burj Dubai, som öppnades i oktober förra året och förvaltas av hotelloperatören Emaar Hospitality Group. Denna eleganta byggnad med 63 våningar har ett strategiskt läge i hjärtat av Dubai centrum, i närheten av världens högsta byggnad - Burj Dubai. Kostnaden för lägenheter här börjar med 950 tusen dollar.
Om du letar efter ett ställe att koppla av på havet, bör du vara uppmärksam på hotellprojekt på "palm" -ön The Palm Jumeirah. Till exempel kan Grandeur Residences lyxiga lägenheter köpas för cirka 6 400 dollar per kvadratmeter. Enligt de mest pessimistiska uppskattningarna uppgår nettoinkomsten vid överföring av lägenheterna till hotellet 5 8% av den totala investeringen. Samtidigt vill jag än en gång betona att ägaren är befriad från alla krångel och kostnader för att upprätthålla och hantera fastigheter och är fritt att välja om han ska bo i sina lägenheter på egen hand eller hyra dem för att få en stadig inkomst.
Tja, ett annat typiskt alternativ är när förvärvet av hotelllägenheter huvudsakligen betraktas som en investering, och först då - som en möjlighet att ha bostäder. Här kan du rekommendera att uppmärksamma projekt från stora internationella hotellkedjor. Till exempel är det möjligt att köpa ett hotellrum som hanteras av den schweiziska Movenpick-kedjan för att stanna där 30 dagar per år gratis, eller i något annat hotell i samma kedja runt om i världen med betydande rabatter. Under de tre första åren garanterar operatörsbolaget dessutom ägaren en årlig nettoresultat på 6,7% av investeringsbeloppet. Kostnaden för detta nummer är 175 tusen dollar.
Låt oss gå vidare till praktiska rekommendationer om ämnet hur man närmar sig valet av ett investeringsobjekt?
Den viktigaste rekommendationen är att försöka se allt med dina egna ögon. Och för detta organiserar vi på IMEX Real Estate gratis bekanta turer för Dubai för våra kunder. Vi erbjuder våra kunder ett individuellt rikt program för dagen, med besök i alla projekt av intresse. Under turnén kan våra kunder se och jämföra sig själva, inte bara enskilda objekt till salu, utan alla huvudprojekt i den nya stadsutvecklingen för att medvetet bestämma riktningen för sökningen. Våra konsulter som följer med kunden kommer att visa, berätta och svara på alla dina frågor i realtid. Denna tjänst syftar till att ge kunderna den mest fullständiga bilden av fastighetsmarknaden i Dubai och krävs först av alla av dem som först funderar på att köpa fastigheter i Emiraten.
Täcker dina erbjudanden bara Dubai-projekt?
Naturligtvis finns intressanta erbjudanden för hotellrum och lägenheter inte bara i Dubai. Och även om Dubai fastighetsmarknad är den största och mest dynamiska, om kunden har en önskan, kan vi erbjuda intressanta alternativ i Abu Dhabi och de norra emiraten. Mer detaljerad information om erbjudanden från IMEX Real Estate, samt möjligheten att göra en förfrågan till våra specialister, finns på vår webbplats www.imexre.com
Tack för konversationen. Vi önskar er framgång.
