Utbud, efterfrågan, investeringsmöjligheter
Dubais marknad för bostadsfastigheter är trångt: köpare, säljare, fastigheter. Det kommersiella fastighetssegmentet är fortfarande i skugga, men som nyligen visade studier är det mycket mer attraktivt för investerare. För att fylla på vår kunskap om kommersiella fastigheter vände vi oss till en expert - Shahram Abdullah Zadeh, verkställande direktör för en av de största utvecklarna i Dubai, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, hur hände det att i Dubai, som positionerade sig som verksamhetscentrum i regionen, byggs tusentals bostadsutrymmen och bara dussintals kontorslokaler?
Det hände historiskt. Sedan 2002, när utlänningar fick investera i emiratets fastigheter, började bostadsmarknaden växa snabbt. Merparten av investeringen gick till inköp av lägenheter och villor, och bristen på efterfrågan på kommersiella utrymmen gav inte upphov till erbjudanden.
Idag har situationen förändrats dramatiskt. Många företagsledare i världen flyttar sina huvudkontor till Dubai, öppnar filialer och representativa kontor. Dubai-affärsmän ersätter också gamla kontor med nya, rymligare och prestigefyllda. Under de senaste fyra åren sedan introduktionen av frigöringen har staden fått flera hundra färdiga bostäder, hundratals torn och villor på väg. Var kommer deras ägare att arbeta? Naturligtvis i Dubai.
Det visar sig att det nu är mycket mer lönsamt att investera i kommersiella fastigheter än i bostäder?
Naturligtvis. En avkastning på investeringar i Dubais kommersiella fastighet garanteras i upp till 5 år. Ingenstans i världen betalar investeringar så snabbt. Inom bostadsfastighetssektorn inträffar en full avkastning på investeringar endast inom 7-8 år.
Behovet av kommersiellt utrymme i Dubai idag är cirka 3 miljoner kvadratmeter. meter. När de är klar kommer Dubai att behöva ytterligare 2-3 miljoner kvadratmeter. meter kontor. Och medan emiratet växer, kan denna process inte stoppas. Det faktum att det finns brist på bra kontorslokaler i Dubai bevisas också av stigande hyrespriser.
Vad kan investerare förvänta sig att köpa ett kontor i ditt Jumeirah Business Center 1, 2, 3 och 4 projekt?
Vi garanterar en full avkastning på fyra och ett halvt år. Och detta tar inte hänsyn till det faktum att kostnaderna för att hyra i Dubai stiger varje år med 20-30%.
Domare själv. Idag hyrs en kvadratmeter kontor ut i ett prestigefylldt område i Dubai för minst 700-800 dollar per år. För en månad sedan kostade det 100 $ billigare. Med tanke på att kostnaden per kvadratmeter vid Jumeirah Business Center 1, 2, 3 och 4 börjar på 3 000 - 3 300 $ är det enkelt att beräkna hur lönsamt vårt erbjudande är. Investerare som köper kontor för sina företag kommer att vara försäkrade mot ökade hyrespriser genom att ge bidrag för sina egna lokaler, snarare än att betala någon annans.
Detta förutsatt att det köpta kontoret inte är tomt. Men hur kan man vara säker på detta?
Det borde inte vara tvivel om detta. Vi garanterar leverans av de köpta lokalerna för ett långsiktigt hyresavtal efter transaktionens slut, för detta har företaget en specialavdelning. Och eftersom vi tar detta ansvar är vi övertygade om att kontor i Jumeirah Business Center 1, 2, 3 och 4 kommer att tas i drift innan överskridandet av arbetet
Vad ligger bakom dina garantier?
För det första fanns det inga konkurrenter i närheten av Jumeirah Lake Towers-området, där vi bygger Jumeirah Business Center 1, 2, 3 och 4 och kommer förmodligen inte. Detta är det bästa stället att göra affärer i Dubai. Centret ligger på ett strategiskt läge, bredvid de största byggnaderna i det "nya Dubai", där mer än 3 000 bostadshus och villor kommer att tas i drift, vars invånare sannolikt inte vill spendera flera timmar om dagen i en bil. Deras tid är dyr.
För det andra, bara fem minuter från Jumeirah Lake Towers, är Jebel Ali Free Economic Zone, där du, som du vet, måste stå på väntelistan i två till tre år för att få ett kontor. Snart öppnas en av de största flygplatserna i världen i Jebel Ali-området. I närheten finns två av Dubais mest storslagna köpcentrum, som redan är i drift.
För det tredje har miljarder dollar redan investerats i infrastrukturen i Jumeirah Lake Towers, och om du tittar på den allmänna planen, som helt enkelt är nödvändig när du fattar ett köpbeslut, kommer du att se hur väl genomtänkt det är: byggnaderna ligger på avstånd från varandra, mycket fritt grönt område, mycket vatten, breda vägar.
Stämmer det att Jumeirah Lake Towers också kommer att vara en fri ekonomisk zon?
Ja det är det. Jumeirah Lake Towers kommer att bli en del av Dubai Multi Commodities Center (DMCC), under beskydd av Dubai: s regering. Detta är en strategiskt viktig punkt eftersom våra investerare, tillsammans med alla rättigheter som ägare till fastighetsfastigheter, får en företagslicens från SEZ. Detta innebär att de kommer att kunna äga verksamheten helt utan deltagande av lokala partners, glömma skatter och pappersarbete. 100% kontorsägande + 100% affärsägare, vad behöver en affärsperson mer?
Hur skiljer sig Jumeirah Business Center 1, 2, 3 och 4 från andra byggnader i området?
De kännetecknas av det faktum att de är under ledning av det enorma harmoniskt fungerande företaget Al Fajer Enterprises, känd i mer än 40 år på UAE-marknaden. Därför kan vi erbjuda våra kunder A till Z-tjänst under ett tak.
Affärscentrum byggs av vårt eget företag som donerade vattenparken Wild Wadi till Dubai, Ibn Battuta Mall, Al Mooroj Rotana-komplexet och flera byggnader på Sheikh Zayed Highway. Vi garanterar att våra affärscentrum kommer att levereras i tid, och detta anges i kontraktet. Arkitektonisk design och inredning i hela Jumeirah Business Center uppfyller de högsta kraven i dagens affärsmiljö. Var och en av byggnaderna har en rymlig atriumhall, specialrum för allmänt bruk, nödvändig utrustning och tjänster för effektiv affärsverksamhet, rekreationsmöjligheter och sport.
Vi har en speciell enhet som handlar om inredning. Våra investerare kommer att skonas från en sådan huvudvärk som inredning, de kommer helt enkelt att få nyckelfärdiga kontor när objekten dras i drift. Alla byggnader kommer att betjänas av ett speciellt "smart system", vilket påverkar nyttofakturerna.
Vi erbjuder också våra kunder 27 års erfarenhet av fastighetsförvaltningsmarknaden. Samtidigt kommer de alla att ansluta sig till ägarföreningen, som kommer att kunna "avskeda" Al Fajer från chefen. Men det blir mer troligt nonsens: vi känner till vårt arbete.
Stämmer det att investerare från Ryssland och OSS-länderna köpte totalt en och en halv av fyra av dina byggnader?
Ja, det är så, och nu ingår vi ett antal stora kontrakt med investerare från före detta Sovjetunionen. Ikraftträdandet av en ny lag om fastigheter, som publicerades i mars i år, gav en ny drivkraft för investeringsaktiviteten. När bankerna började ge lån mer frivilligt förstår investerare att det finns mer kreditvärdiga människor på marknaden, och detta kommer att leda till högre priser.
Men medborgare i CIS har nu blivit mer valbara: de är välinformerade och förberedda för köpet. De är intresserade av specifika artiklar, siffror och fakta. Tydligen är det därför lätt och trevligt för oss att arbeta med varandra.
Nyligen, tillsammans med vår långsiktiga partner, Commercial Bank of Abu Dhabi, har vi utvecklat ett speciellt paket med hypotekslån för rysktalande investerare. I stort sett tack vare honom såldes våra byggnader på rekordtid.
