Dessa och andra frågor ställdes av Dr. Mahdi Al Aswad, VD för Halcon Rea l Estate. Han försökte också besvara dem genom att analysera den nuvarande situationen på UAE: s fastighetsmarknad
Bör låneräntan verkligen vara så hög?
Räntan på lån som upprättats av centralbanker har en viss inverkan på bostadsmarknaden. När utlåningsräntorna sjunker går huspriserna alltid upp och vice versa.
Men vad ska man göra med de räntesatser som fastställs av institutioner som tillhandahåller finansiering av inteckning? Vilket inflytande har de på fastighetsmarknaden i landet? Denna fråga är värd att ställas på en marknad som Förenade Arabemiraten, där dirhamen är kopplad till dollarn och låneräntorna ligger kvar på 9-10%. Trots allt kommer scenariot "Om räntorna faller, då bostadspriserna kommer att öka och vice versa" fungerar inte.
Lån är för dyra
Förklaringen till varför räntorna på lån i Förenade Arabemiraten är höga är ganska enkel - räntorna i dirham är högre än bankräntorna i dollar. Skälen till att lånen är höga är mycket mer komplexa och inte så lätt att förstå.
Du måste fråga dig själv varför banker debiterar dig 9,5% när dirhamen har hållits konstgjort mot dollarn i många år. Detta är inte huvudräntan för banker, som vi talar om, utan de ytterligare två till tre procent som bankerna lägger "från ovan" till sina produkter. Varför kan det inte vara 1,5%? Att få ett dollarlån betyder en ränta på 5,5%, och ett lån i dirham kostar dig 9,5%. Det här är nonsens.
På utvecklade marknader kritiseras långivare vanligtvis för vårdslöshet när det gäller standarder för bostadsutlåning. Här kan vi kritisera i motsatt riktning. Bankerna säger att de borde ha sina risker i åtanke när de ger bostadslån på en tillväxtmarknad.
Jag håller med om att Emiraternas fastighetsmarknad inte är lika etablerad som till exempel europeisk eller amerikansk, men det finns riskelement på alla marknader, oavsett utvecklingsgrad. Och naturligtvis kan riskerna inte fördubbla siffrorna, som det händer här. Lite mer tid kommer att gå, och alla konsekvenserna av detta kommer att bli uppenbara.
Negativ påverkan
När vi talar om hyra, med tanke på begränsningar av den övre gränsen för dess kostnader och kontroll över hyresavtalet, ser vi att denna fråga är av oro för många.
Kontroll över tillväxten av hyrespriserna påverkar utan tvekan ägarna (investerarna) av bostäder, som hyr sin fastighet till hyresgäster. På grund av den höga bankräntan på lån befinner investerare sig mellan en sten och en hård plats. För närvarande får husägare inte öka de årliga hyrorna med mer än 7%, men bankerna fortsätter att ta ut 9,5% på de lån som tas. Tja, och hur ska du vara intresserad av att förse marknaden med en sådan produkt som bostäder, med en vinst på 7% per år och samtidigt betala banken 9,5%? Minuset är 2,5%, vilket inte är särskilt attraktivt för investerare och potentiella husköpare.
Fastighetsmarknader utvecklas vanligtvis på grund av förekomsten av två faktorer: utbud / efterfrågan och finansiering. I Förenade Arabemiraten diskuteras frågan om utbud / efterfrågan mycket ofta och överallt. Tyvärr diskonteras vikten av att ha en faktor som lånefinansiering och tillhörande kostnader vanligtvis.
Men bostadslån idag är en viktigare fråga som stöder marknaden än någonsin, eftersom en enorm mängd fastigheter närmar sig stadiet för färdigställande och idrifttagning. I slutändan borde människor kunna köpa fastigheter till överkomliga priser, och pengarnas värde blir i detta fall en nyckelfaktor som visar om de har råd med det eller inte.
Vad du ska göra
Det verkar för mig att vi idag befinner oss i en situation där framsteg innebär för bankerna en översyn av deras höga räntor på hypotekslån. Hur kan vi balansera mellan det fästade "taket" för att öka hyrorna och betala deras ränta på lån till banker? Hur kan vi övervinna de höga räntorna?
Ett sätt är att uppmuntra investerare och initiativtagare att finansiera projekt och köpa fastigheter på egen hand och lämna bankerna ”överbord”. Problemet här är att detta kommer att drastiskt begränsa marknadsutvecklingen. Och när fastighetsmarknaden är sådan som i Förenade Arabemiraten, där alla bör vara upptagna och intresserade, finns det risk för stagnation.
Baserat på min erfarenhet säger jag att det finns många människor som kommer till oss och köper fastigheter, och när vi berättar för dem att de kan få 75-80% av finansieringen är de helt enkelt nöjda. Men sedan kommer en bank till handling som chockar dem med sina räntor. Många köpare känner till utlåningsräntorna i London eller USA, och detta hindrar utan tvekan dem från att köpa i Emiraten. De bör redan tänka två gånger innan de bestämmer sig för att köpa en fastighet här.
Framtiden
Min poäng är att de höga räntorna på lokala lån i Förenade Arabemiraten i dag lämnar utrymme för lägre priser, som är värda att följa, och denna nya fastighetsmarknad kommer att gå till dess mognad och det kommer att finnas gott om utrymme för sund konkurrens. Låt oss följa utvecklingen av händelser.
