För närvarande upplever fastighetsbranschen i Dubai sin typ av dold uppstigning. Gömd - eftersom de viktigaste indikatorerna för priser och aktivitet för köpare i fastighetsmarknaden fortfarande inte kvar på höjden, och fortfarande fortsätter den uttryckliga minskningen. DETTA ÄR DETTA NEDSKRIVNING EN UTVECKLING AV TILLVÄXT OCH STABILISERING AV MARKNADEN ALLMÄNT, bekräftad av det ökade flödet till investerarnas emirat från världen. Text: Helena Kryukova
Dessutom, enligt Wealth-X-rapporten, kan Dubai under de kommande åren överträffa många andra centra för affärsverksamhet, kulturell och social aktivitet i världen som är lockande när det gäller investeringar i fastigheter.
En oas för miljonärer
En gemensam rapport med titeln "Lyxig fastighetsmarknad i Europa, Mellanöstern och Afrika 2015", som nyligen presenterades av analysföretagen Wealth-X och Sothebys International Realty, avslöjade att 495 personer redan har investerat i Dubai fastigheter en förmögenhet på 30 miljoner dollar eller mer, liksom 34 miljarder dollar.
Dessa siffror karaktäriserar storleken på de stater investerare som klassificeras som superrika. Samtidigt är priserna på lyxfastigheter i Dubai i genomsnitt 40% lägre än i London - den globala "oasen" för miljardärer. Andelen lyxiga fastigheter, värda mer än 1 miljon USD, för närvarande i Dubai är 8% av den totala bostadsbeståndet, och 5,5 miljoner US $ är den genomsnittliga kostnaden för fastigheter i detta segment av Dubai-bostadsmarknaden. Samtidigt är den genomsnittliga kostnaden för en kvadratmeter lyxfastighet i Dubai 9000 USD. För närvarande är den fortfarande cirka tio gånger mindre än till exempel i Monaco, lyxens världshovedstad.
Dessutom är Dubai ännu mer attraktiv för miljonärer och miljardärer genom koncentrationen av många världsrekord förknippade med olika fastighets- och infrastrukturprojekt, inklusive världens högsta byggnad Burj Khalifa och det mest lyxiga hotellet i världen Burj Al Arab. Dubai är också en oas av extravagant lyx, där dessutom solen skiner 300 dagar om året.
Rekordhuvudstad
Och som speciellt för att bekräfta beräkningar av analytiker genom praktik, i slutet av sommaren, före branschens största evenemang, Cityscape Global 2015-utställningen, presenterades ett spektakulärt projekt av Meydan One multifunktionella komplex för allmänheten i Dubai. Linjalen i Dubai, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, deltog i lanseringen av byggandet av detta mega-skala projekt. Projektet har blivit en stor sensation i fastighetsvärlden i Dubai under de senaste månaderna: räcker det med att säga att det kommer att förena flera nya världsrekord på en gång - här kommer att ligga den högsta bostadshus i världen The One, det högsta observationsdäck och den längsta konstgjorda skidbacken och den nya största dansande fontänen. 665 meter över marken - på denna höjd blir världens högsta observationsdäck med en 360-graders utsikt, 3 miljoner och 670 tusen kvadratmeter - detta är det totala området för det nya komplexet som helhet, 1,2 kilometer - det är längden på den konstgjorda skidbacken, 60 av tusentals gäster - det centrala torget inuti komplexet rymmer så mycket, 150 med 80 meter - detta är dimensionerna på det glidande taket som kommer att byggas över komplexet för att göra det öppet under de kallare månaderna på året. I allmänhet, efter presentationen av Meydan One, blev det omedelbart klart att Dubai-utvecklare, om de kan överträffa detta projekt, inte kommer att vara snart.
Ingen är dock förvånad över en sådan innovation mot bakgrund av andra, lika extravaganta projekt, som undervattens- och flytande villor i The Floating Seahorse på de konstgjorda öarna i världen, ett undervattenskapselhotell och andra futuristiska nyheter presenterade på Cityscape Global-utställningen, som hölls i Dubai i Dubai September. Denna 14: e fastighetsutställning har blivit den största under alla år av sitt innehav: mer än 300 företag från olika länder deltog i evenemanget, och området och antalet paviljonger ökades med mer än 30%. Två nya utställningshallar tillkom huvudsalen. Således har antalet salar på utställningen sedan 2013 vuxit med 4 nya paviljonger, som i allmänhet är mer än 40 tusen meter extra utrymme.
Bland jättarna på Dubai fastighetsmarknad innehöll Cityscape Global 2015 återigen så stora Dubai-företag som Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas och Nakheel, liksom DMCC, Majid Al Futtaim och Al Barari. Att välja besökare till Cityscape Global-utställningen var verkligen något. Succesgraden för Dubai-utvecklare, sammanställd av Standard & Poor's, visade att den förväntade nedgången i fastighetspriserna i Dubai under andra halvåret 2015 troligtvis inte kommer att ha en negativ inverkan på deras resultat och ekonomiska resultat. Det förväntas att priserna på bostadsfastigheter i Dubai kan sjunka redan före årets slut, men idag har alla ledande utvecklare av emiratet skapat en pålitlig "bakre".
Enligt analytiker kommer innevarande år i Dubai att vara ett av de mest "fruktbara" för fastighetsprojekt i olika kategorier. Enligt Reidin kommer Dubai fastighetsmarknad 2015 att fyllas på med 20 170 nya fastigheter, även om de genomsnittliga årliga siffrorna för detta belopp under de senaste tre åren vanligtvis har varit 11 600. Överflödet av nya erbjudanden och nya off-plan fastighetsförsäljningssystem ger utvecklare möjlighet att sälja sådana bostäder på 20% billigare än sekundära fastigheter, som i sin tur har tvingat ägare till sekundärbostäder att sänka priserna också - med i genomsnitt 15%. Indikatorerna för första halvåret i rapporter från analytiker vittnade om detta och mycket mer.
Första halvåret 2015: resultat och framtidsutsikter
För första halvåret 2015 nådde det totala beloppet för fastighetstransaktioner som genomförts i emiratet 17,4 miljarder dollar. Cirka två tredjedelar av fastighetstransaktioner i Dubai slutfördes med medel som tillhandahölls av banker, vilket också är ett kriterium för att systemet fungerar väl, konstaterade statistiken. Men när de återvänder till frågan om ”produktivitet” på marknaden är det inte alla analytiker som har samma åsikt om hur denna faktor påverkas. Exempelvis medger Cluttons-analytiker att 40 120 nya fastigheter presenterade av Dubai-utvecklare sedan början av 2015 kan förändra marknaden uteslutande på lång sikt. Det kommer att ta minst ytterligare tio år att bygga alla dessa hus, och om befolkningen i Dubai växer med den hastigheten under denna tid, kommer efterfrågan följaktligen alltid att vara nästan lika stor som tillgången.
Prisvärd bostad
En annan viktig punkt som alla analytiker noterade i sina rapporter för första halvåret är frågan om tillgången till nya fastigheter, eftersom dess största andel faller på just detta segment. De områden där denna prisvärda bostad byggs ligger främst i Dubai: s periferi. Det här är platser som Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ, etc. Priserna här är för medelinköpare och, ännu viktigare, för verkliga slutköpare. Det viktigaste som hände under de första sex månaderna av 2015 är att utvecklarna skiftade fokus från ganska smala delar av elitbostäder och detaljhandelsfastigheter till andra segment på fastighetsmarknaden som kräver stöd, särskilt prisvärda bostäder. Och i detta avseende är det viktigt att förstå att fastigheter i Dubai idag är ett av de mest relevanta "krisen mot" kris för att placera fria medel för investerare runt om i världen, och särskilt från länder där lokala valutor utsätts för betydande växelkursförändringar. Dessutom blir det enklare och mer lönsamt att köpa ett hus utanför planen i Dubai: det är nu möjligt, efter att ha betalat endast 5% som en entréavgift och 70% efter genomförandet av byggandet, att bli ägare till högkvalitativa bostäder i ett område med utvecklad infrastruktur.
Därför är det inte förvånande att siffrorna från Land Department-rapporten indikerar ett stort förtroende hos både utländska och regionala och lokala investerare på bostadsmarknaden i Dubai: 19 848 investerare av 142 olika nationaliteter har investerat 14,4 miljarder US $ i fastigheter under de senaste sex månaderna.
De positiva karaktärerna av utsikterna för ytterligare marknadsutveckling bekräftas också av en undersökning utförd av London Business School. Enligt denna studie kommer 47% av de undersökta affärsmänna inte att ändra sina planer på att investera i Dubai fastigheter, och 84% av de 200 svarande är övertygade om att Dubai inte kommer att möta en allvarlig nedgång i utveckling och fallande priser inom en snar framtid.
Gynnsamma marknadsparadoxer
Volatiliteten och ojämnheten i genomsnittliga prisindikatorer inom segmenten för försäljning och uthyrning av fastigheter i Dubai har också varit bland de mest karakteristiska tecknen på marknaden under senare tid, vilket ofta skapat paradoxer som är fördelaktiga för köpare. Och om i allmänhet, priserna i försäljningssegmentet sjönk, enligt Bayut, med 5-10%, och i hyresegmentet - med 5-6% per år, i vissa områden, tvärtom, ökade tvärtom hälften 13% under sex månader. Och allt tack vare utvidgningen av själva marknaden. Således uppstår en gynnsam paradox, först och främst för fastighetsköpare: ju mer bostadskostnaderna och dess hyresfall faller, desto mer är utvecklare och hyresvärdar inriktade på prisvärda bostäder, och prisvärda bostäder skapar en ökad efterfrågan på det, vilket i sin tur orsakar stigande priser inom hyresegmentet. Här är ett exempel på en sådan paradox: enligt Tasweek tog Dubai Silicon Oasis och Discovery Gardens distrikten andra och tredje plats i rankningen av de mest prisvärda fastigheterna att hyra i Dubai.
Men samtidigt, enligt Bauyt, noterades i samma områden under de senaste sex månaderna den mest betydande höjningen av hyrespriserna - med 13%. Och andra analytiker, inklusive Knight Frank, Asteco, Bayut och Dubizzle-portalen, noterade en nedgång i priserna för försäljning och uthyrning av premiumbostäder under de senaste sex månaderna i Dubai.
Den mest märkbara nedgången var i det mest populära området i Dubai Marina, där priserna för elit dyra bostäder föll med 18% på tre månader, enligt portalen Dubizzle. Men prisnedgången på lyxbostäder var lika ojämn som fluktuationer i prisnivån för olika segment av Dubai fastighetsmarknad som helhet. Studios blev billigare i vissa områden, medan i andra tvärtom stora lägenheter med tre eller fler sovrum.
Således var de bostadspriserna i Dubai som fortsätter att sjunka ursprungligen för höga, och marknaden justerar sig helt enkelt, men ändå, enligt IMF: s matematiska beräkning, är det verkligen mer lönsamt att köpa en lägenhet i Dubai än att hyra. I allmänhet, enligt experter och enligt teorin om "åldrande", har Dubai fastighetsmarknad under de senaste två åren genomgått en slags miniutvecklingscykel från topp 2014 till prisstabilisering. Och om nästa fas i utvecklingen inte kan erbjuda investerare så snabba vinster som marknadens "pionjärer" utnyttjade vid dess gryning, kan den i alla fall säkert erbjuda alla fördelarna med stabilitet och sann mognad.
För mer information om köp och hantering av fastigheter i Dubai, kontakta IMEX Real Estate på tel. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en begäran via e-postinfo @ IMEXre.com.
