Första halvåret 2014 visade att fastighetsmarknaden i Dubai håller på att bli mogenare och få stabiliteten i alla stadigt utvecklande sektorer. En slags barometer för stabilisering var rapporterna från världsberömda konsult- och analysföretag, som noggrant övervakar fluktuationer i tillväxt och fallande priser. De slutsatser som kan dras utifrån dem, målar en ganska optimistisk bild.
Marknadsstabilisering
Om de ledande byråerna i slutet av 2013, som i sina prognoser erkänner en enastående höjning av priserna på bostadsfastigheter med 33%, förutspådde en ytterligare ökning av fastighetssektorn i Dubai vid toppnivån av prisindikatorer, så blev det i slutet av första kvartalet 2014 att marknaden kommer att stabilisera tidigare än väntat.
Experter från en av de största och mest respekterade analytiska byråerna Jones Lang LaSalle i en rapport för första kvartalet 2014 konstaterade att investeringsprognosen för Dubai fastighetsmarknad fortsätter att förbättras stadigt. Enligt JLL Business Confidence Index nådde denna indikator under sista kvartalet 2013 144,3 poäng, vilket är 8% mer än under samma period föregående år. Enligt departementet för ekonomisk utveckling fortsätter Dubai: s ekonomi att stärkas under 2014 till stor del på grund av stabilisering av fastighetsmarknaden - enligt prognosen skulle Dubais BNP 2014 uppgå till 4,7%.
I början av 2014, som JLL-experter noterade, gick fastighetsmarknaden i Dubai in i en ny utvecklingsfas med fördel av den ökade efterfrågan på bostäder. De kallade ökningen i hyres- och försäljningspriser i emiratet "logiskt och förutsägbart", särskilt efter den våg av fallande efterfrågan som observerades i Dubai 2008-2009. En annan indikator på växande investerarnas förtroende var ökningen av det totala värdet på alla försäljningstransaktioner som gjordes i Dubai under de senaste sex månaderna, vilket ökade med 30% och uppgick till 29 miljarder USD.
I januari 2014 skapades, enligt en JLL-rapport, två nya myndigheter i Dubai för att förbättra emiratets attraktivitet för globala investerare och turister. De var Dubai Investment Development Agency och Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Förutom dessa uppenbara tecken på en uppenbar "uppväxt" och förstärkning av Dubai fastighetsmarknad registrerades också en ökning av aktiemarknadsaktiviteten i början av året. Flera stora Dubai-fastighetsutvecklare, inklusive Emaar, var de första som tillkännagav sin avsikt att offentliggöra en börsintroduktion (IPO) inom en snar framtid för att sälja sina aktier på globala aktiemarknader.
JLL-experter, liksom många andra ledande världsbyråer, gör som regel en grundlig analys av de ledande trenderna på fastighetsmarknaden och är känsliga för stadens puls, så de prognoser som gjorts av dem är sällan felaktiga. Det enda misstag som JLL-experter gjorde var förutsägelsen om att fastighetspriserna kommer att nå nivån före krisen 2013 - början av 2014, vilket inte hände tack vare de tidiga åtgärder som Dubai regeringen tog, och eventuellt på grund av liknande varningsprognoser. Om du tror att JLL-rapporten för årets andra kvartal ser idag investeringarna i Dubai fastigheter mer än uppmuntrande. I det återspeglade byråexperterna årets ledande trend - till en minskning av prisökningstakten.
Enligt Craig Plumb, chef för Mellanösterns avdelning av JLL, ledde de åtgärder som Dubai regeringen tog för att förhindra spekulation i bostäder, såväl som den alltför stora prisökningen, som började direkt påverka efterfrågan, till en nedgång i fastighetspriserna i Dubai under årets andra kvartal. För närvarande pågår fortfarande utvecklingen av Dubai fastighetsmarknad: enligt de årliga indikatorerna för andra kvartalet har bostadspriserna ökat med 36%. Enligt kvartalsindikatorer är det dock uppenbart att takten i denna utveckling avtog märkbart under andra kvartalet, då priserna steg med i genomsnitt 6%, jämfört med 10% under årets första kvartal. Ökningen av hyrespriserna under andra kvartalet minskade också: från 7% under första kvartalet till 3% under andra kvartalet. Minskningen av försäljningen indikerar också stabiliseringen av den överhettade Dubai fastighetsmarknad. Så säger JLL-rapporten att enligt uppgifter från maj i år minskade volymen av transaktioner för försäljning av villor i synnerhet med 50% jämfört med samma period förra året. Det bör emellertid noteras att en sådan nedåtgående trend i tillväxttakten inte bör orsaka från någon synvinkel. Ja, nu är det inte dags för snabba vinster, säger experter, men lägre priser är fördelaktiga på lång sikt. Å ena sidan ger det garantier för att vi inom en snar framtid inte kommer att möta en annan "såpbubbla", och å andra sidan ger potentiella investerare möjlighet att "fånga upp" med det ständigt glidande på grund av snabba prisökningar, möjlighet att investera tillgängliga medel.
Lyxiga bostäder
Den utbredda nedgången i bostadspriserna i Dubai under första halvåret i år återspeglades i alla fastighetssektorer, men glöm inte att det genomsnittliga priset för prisökningen är en genomsnittlig indikator, men i verkligheten kan olika sektorer visa mycket olika resultat. , beroende på olika faktorer. En av dessa faktorer är balansen mellan utbud och efterfrågan, som enligt ett annat auktoritivt konsult- och analysbyrå Knight Frank ger upphov till de viktigaste trenderna i bildandet av fastighetspriser för olika ändamål och priskategorier.
Knight Frank sammanställer särskilt regelbundet Prime Global Cities Index, som också återspeglar nivån på premiumbostadspriser, för efterfrågan på elit lyxbostäder runt om i världen. Och eftersom Dubai till viss del är världens centrum för koncentrationen av elitfastigheter, på grund av de gynnsamma skattebetingelserna för investerare, är denna indikator mer än relevant för emiratet. "När krisen i euroområdet löser sig och den övergripande ekonomiska situationen förbättras," sade slutrapporten från Knight Frank 2013, "efterfrågan på lyxfastigheter runt om i världen växer stadigt, trots att finansmarknaderna kan ge en ganska låg procentandel lönsamhet. " Prime Global Cities Index för Dubai för sista kvartalet 2013 indikerar att den årliga prisökningen under detta kvartal var den högsta sedan 2010, men den kvartalsvisa tillväxttakten var den lägsta sedan 2012.
I mars 2014 publicerade Knight Frank en värdering av världens dyraste städer i termer av kostnaden för en kvadratmeter elitfastigheter. Av de 20 städerna i världen som analyserades i Knight Frank-rapporten rankas Dubai i 19: e plats när det gäller premiumbostadspriser, endast Cape Town är lägre, där du för 1 miljon USD kan köpa 215,1 kvm. m lyxbostäder. Samtidigt betonar experter från Knight Frank att Dubai-priserna för lyxbostäder fortfarande har utrymme att växa. Så för 1 miljon US dollar i Dubai kan du köpa 146 kvadratmeter premiumbostäder, vilket är sex gånger mer än i London, sju gånger mer än i Hong Kong och 10 gånger mer än i Monaco. Andra stora städer i världen, som Moskva, Mumbai och Istanbul, är fortfarande dyrare än Dubai, när det gäller kostnaden för 1 kvadratmeter fastigheter.
När det gäller takten och volymen av prisökningar tog Dubai enligt Knight Frank-rapporten 7: e plats av tio städer i rapporten och 8: e tog UAE: s huvudstad, Abu Dhabi. Dubai och Abu Dhabi tog sådana positioner på denna lista på grund av tillväxten i premiumbostadspriserna med 17% respektive 15% 2013. Under det andra halvan av året, enligt den senaste Knight Frank-rapporten, kommer premiebostadspriserna att stiga med ytterligare 10-15%, till stor del på grund av det faktum att under de kommande 18 månaderna inte så många objekt i denna sektor kommer att tas i drift, vilket naturligtvis väcker hög efterfrågan. Således är elitfastigheter i Dubai ett av de mest lönsamma föremålet för investeringar, vars kapital växer stadigt och stadigt.
Konstruktionsbom
Få i någon annan stad i världen per vecka finns det så många tillkännagivanden om lanseringen av nya projekt, som i Dubai. Men som experter på analysbyrån CBRE noterar är emiratet inte bara i stånd att organiskt acceptera, utan behöver också minst 30 tusen nya fastighetsfastigheter.
Idag har byggnadsboomen blivit vardagens verklighet för "framtidens stad", vilket är svårt att föreställa sig utan storskaliga byggplatser och en skog med byggkranar. Men i de områden i staden som är populära bland investerare, husköpare och turister finns det mindre och mindre ledigt utrymme för utveckling, så kostnaden för mark här växer stadigt, vilket innebär att priserna för nybyggda bostäder också stiger. Men, som nämnts ovan, det finns en gräns för priser, så Dubais utvecklare tittar alltmer i riktning mot mer lönsamma tomter i avlägsna områden i Dubai. Köpare av bostäder, som vill sänka kostnaden för köp, tittar också där.
En ny rapport från CBRE: s analysbyrå föreslog att Dubais utvecklare kommer att bygga mer medelklassbostäder i avlägsna områden i Dubai. Enligt CBRE kommer utvecklarna i år att bygga cirka 17 tusen enheter av nya bostäder i Dubai. De flesta bostadsfastigheter kommer att skapas som en del av storskaliga megaprojekt i områden som Dubailand, Jumeirah Village Circle och Dubai Silicon Oasis. På bara en vecka i april tillkännagav enligt CBRE tre stora fastighetsaktörer - utvecklarna Emaar, Dubai Properties och Lootah Real Estate - byggandet av 845 nya fastigheter i utkanten av Dubai.
Den snabba tillväxten i fastighetspriser, även om den har tempererat under första halvåret 2014, tvingar allt fler köpare att leta efter mer prisvärda bostadsmöjligheter, vilket skapar en ökad efterfrågan på sådana fastigheter. Ungefär mer än storskalig anläggning av anläggningar i alla områden i Du-bai nämns också i flera rapporter från det analytiska företaget Meed Insight. Enligt det egna värdet på detta kontor tog Dubai för andra året i rad första plats i antalet och omfattningen av byggprojekt. Förenade Arabemiraten som helhet och i synnerhet Dubai har återigen tagit en ledande position bland alla länder i Mellanöstern i takt och volym på byggprojekt. De flesta av de nämnda projekten genomfördes i Dubai, där 20,6 miljarder dollar 2013 spenderades på byggande, vilket uppgick till nästan 52% av den totala budgeten för byggsektorn i Förenade Arabemiraten. Den totala kostnaden för byggprojekt för olika anläggningar som ännu inte har genomförts i alla länder i Mellanöstern är mer än 1 biljon US $, varav 428 miljarder US dollar faller till Förenade Arabemiraten. Under de kommande fem åren har Förenade Arabemiraten alltså alla chanser att behålla en ledande position i takt och byggvolym.
I år ligger det totala värdet på byggkontrakt i Dubai för närvarande på över 100 miljarder US-dollar, vilket gör att vi kan prata om en mer än tvåfaldig ökning av sektorvolymerna jämfört med förra året. Samtidigt, i detta skede, initieras och ägs mer eller mindre stora projekt i Dubai antingen av den offentliga sektorn eller kontrolleras av den. Många stora och viktiga projekt för staden, tidigare "frysta", återupplivas och håller på att slutföras.
Bland dem - en spårvagnslinje, tunnelbanelinje och Palm Jumeirah Mall på den berömda konstgjorda ön. Allt detta inspirerar investerare med stort förtroende och gör att vi kan vara optimistiska när det gäller byggsektorns framtid i Dubai, enligt en rapport från Meed Insight.
Heltäckande utveckling
I slutet av förra året konstaterade alla analytiska byråer att Dubai fastighetsmarknad utvecklas inte bara snabbt, vilket orsakade oro, utan också omfattande, vilket inspirerade tillit. Förnyelsen av marknaden fångade alla sektorer utan undantag och fortsatte 2014. Ett tydligt tecken på ökande investerarnas förtroende har varit ökningen i antalet företag som bedriver verksamhet i Dubai. Och detta i sin tur kunde inte annat än orsaka en höjning av priserna på kontorsfastighetsmarknaden, som CBRE-experter noterade. Analys- och konsultföretaget CBRE genomförde en studie av mer än 70 stora internationella företag som i allmänhet upptar 25 miljoner kvadratmeter kontorsutrymme över hela världen och fann att andelen av dem som planerar att utöka sina företag i Mellanöstern inom en nära framtid under ett år ökade från 24% till 30%. Idag planerar ett av tre av de internationella företag som undersökts av CBRE att identifiera sin närvaro i Mellanöstern, där Dubai är det mest attraktiva läget.
Huvudtrenden på denna marknad i framtiden kommer enligt experter att förbli prioritet för kvaliteten på kontorsfastigheter, vilket innebär att sådana områden och komplex som DIFC, Dubai Downtown och Tecom kommer att vara efterfrågade. Ytterligare 850 tusen kvadratmeter kontor kommer att tas i drift i Dubai i år. Under 2014 noterade experter från ett annat ledande globalt analytiskt företag, Cluttons, ett ökat intresse för investerare i industriella och kommersiella fastigheter i de fria ekonomiska zonerna i Dubai och förutspådde en ytterligare ökning av intresset för projekt inom denna sektor.
Enligt Cluttons kommer fria ekonomiska zoner att börja njuta av särskild efterfrågan, där antalet gratis kommersiella och industriella fastigheter minskar stadigt, som i Free Economic Zone Dubai Industrial City eller Dubai Investments Park. Således är experter på de flesta analytiska byråer och konsultbyråer överens om en lovande framtid för fastighetsinvesteringar i Dubai och Förenade Arabemiraten. I detta avseende kan prisstabilisering av marknaden bara bli en ytterligare fördel för dem som räknar med långsiktiga utsikter.
Du kan få ytterligare information om att köpa fastigheter i Dubai från IMEX Real Estate specialister per telefon i Moskva +7 (495) 5100008, avgiftsfri telefon i UAE 800-IMEX (8004639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
