Om vad som händer på UAE: s fastighetsmarknad, vad som är den aktuella situationen och framtidsutsikterna, vi pratar med chefen för avdelningen för investeringar och fastigheter för det ryska entreprenörrådet i Dubai och norra Emiraten, chef för IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Din åsikt, de viktigaste resultaten under de senaste tre åren sedan början av krisen för UAE: s fastighetsmarknad?
Naturligtvis var den globala finansiella krisen som började 2008 med Lehman Brothers konkurs ett allvarligt test för hela det moderna världsekonomiska systemet.
Och för Förenade Arabemiraten klarat detta test inte smärtfritt. Trots allvarligt stöd från den traditionellt starka oljesektorn har nästan alla sektorer i ekonomin genomgått en betydande korrigering. Och naturligtvis blev krisen ett särskilt svårt test för den relativt unga och snabbt växande fastighetsmarknaden i Förenade Arabemiraten. Fallande fastighetspriser uppgick i genomsnitt till cirka 50% av nivån före krisen. Konsekvensen av en så allvarlig korrigering var stagnation, och därefter det faktiska försvinnandet av den så kallade ”off-plan” marknaden, det vill säga föremål som såldes i projektet. Som ett resultat lämnade spekulanter marknaden och själva marknaden inriktade sig på färdiga fastigheter och slutanvändare.
Det är ingen hemlighet att under flera år före krisen växte Emirates fastighetsmarknad i en enorm takt till stor del på grund av tillströmningen av kortvariga spekulativa investeringar från hela världen. Människor investerade inte för att få en färdig fastighet för framtida användning, utan i syfte att senare återförsäljas på byggnadsstadiet eller till och med tidigare. Eftersom finansieringsscheman innebar betalning i avbetalningar under projektimplementeringsperioden användes detta som finansiell hävstång för att spela på en växande marknad.
Av denna anledning var marknaden för färdig fastigheter av litet intresse för spekulanter. Detta segment lockade naturligtvis främst slutanvändare, det vill säga de som tänkte använda färdiga fastigheter för konsument- eller investeringsändamål.
Naturligtvis, efter att marknaden började falla, lämnade spekulanter den. Och slutanvändarna stannade kvar. Marknaden för ”off-plan”, överhettad av spekulation, försvann tillsammans med spekulanter, och marknaden för färdiga (eller nästan färdiga) fastigheter kvarstod och kom fram. Under de senaste tre åren har marknaden återhämtat sig från chock, och dess deltagare har insett en ny verklighet och har omorganiserats för att arbeta under nya förhållanden.
Har lagstiftningsgrunden för fastighetsmarknaden i Förenade Arabemiraten förändrats nyligen?
Först och främst bör det sägas att det fortfarande inte finns någon allmän federal lag inom fastighetsområdet i Förenade Arabemiraten. Var och en av de sju emiraterna reglerar oberoende alla frågor relaterade till fastighetsmarknaden på dess territorium. Det mest progressiva i denna riktning är traditionellt Dubai.
Omedelbart innan krisen började i Dubai antogs viktiga nya lagar: om registrering av fastighetslöften och om registrering av objekt som inte slutförts genom konstruktion. Under de senaste tre åren har också ett antal förändringar och ändringar gjorts i den befintliga lagstiftningen för förbindelserna mellan hyresgäster och ägare, och mellan investerare och utvecklare. I allmänhet syftar alla ändringar till att förbättra lagstiftningen på marknaden, öka dess insyn och skydda deltagarnas intressen.
På federal nivå var den viktigaste händelsen som påverkade fastighetsmarknaden införandet av ändringar i förfarandet för att tillhandahålla visum för bosatta. I maj 2009, för första gången i UAE: s historia, legaliserades en utländsk ägare av bostadsfastigheter att få ett 6-månadersvisum på federal nivå. Och i slutet av juni i år vid ett möte i Förenade Arabemiraten tillkännagavs ett beslut att öka visumperioden för utländska ägare från 6 månader till 3 år. Och även om mycket ännu inte är tydligt i förfarandet för beviljande av viseringar är det faktum att ett sådant beslut fattas på högsta nivå naturligtvis positivt.
Vad anser du om utsikterna för fastighetsmarknaden i Dubai och andra emirater?
Liksom alla tillgångar är värdet på fastigheter föremål för konjunkturförändringar. Tillväxtperioder vänder sig oundvikligen till fallande priser och vice versa.
Men volatiliteten i fastighetspriserna är relativt liten. Åtminstone kan frekvensen och amplituden av kursfluktuationer på fastighetsmarknaden inte jämföras med motsvarande indikatorer på aktiemarknaden. Därför anses förvärvet av fastigheter vara ett av de mest pålitliga och konservativa investeringsalternativen.
Naturligtvis, som ett resultat av krisen, drabbades Emirates fastighetsmarknad hårt. Chocken gick dock och marknadsaktörerna accepterade nya villkor. Marknaden har flyttat till en ny fas - mogen tillväxt. När det gäller Dubai kan vi nu med tillförsikt säga att höstens botten har gått, och nu finns det en måttlig prisökning på både försäljning och hyran i de mest populära områdena. De flesta marknadsaktörer är överens om att vi under de närmaste åren i Dubai kommer att se en smidig marknadstillväxt.
Vad bygger ett sådant förtroende på?
Domare själv. Under de senaste tre åren har inte ett enda nytt bostadsprojekt fastställts i Dubai. Samtidigt, enligt Dubai Statistical Center, har befolkningen i emiratet vuxit med 300 tusen invånare under samma period, och tillväxtprocessen fortsätter.
Detta underlättas av politisk stabilitet, säkerhet, ett gynnsamt investeringsklimat, frånvaron av skatter och restriktioner för kapitalrörelserna, liksom kostnaderna för att göra affärer avsevärt minskade till följd av krisen (kontorshyra, personalkostnader etc.). Allt detta lockar affärer, som i sin tur kräver mänskliga resurser. Nu är marknaden på väg att absorbera överskott av fastigheter, vars konstruktion började före krisen. Eftersom fastigheter är en tillgång som tar en betydande tid att bygga (byggnadscykeln tar i genomsnitt 2-3 år) kommer det oundvikligen att uppstå en brist på marknaden under överskådlig framtid. Därför kan vi med säkerhet prata om ett optimistiskt scenario för utvecklingen av situationen på fastighetsmarknaden i Dubai.
När det gäller andra emirater har Abu Dhabi, enligt min mening, mycket goda möjligheter, där de flesta oljeinkomsterna ackumuleras. För de nordliga emiraten är det svårare att göra tydliga prognoser. Till exempel mötte Ajman och Ras Al-Khaimah allvarliga problem till följd av krisen och de kommer tydligen att kräva mycket mer tid för att lösa dem än Dubai och Abu Dhabi.
Det vill säga, tror du att den mest attraktiva fastighetsmarknaden i Dubai inom en snar framtid kommer att vara kvar?
Ja. Och detta beror på att Dubai har den största och mest utvecklade fastighetsmarknaden. Trots den potentiella framtida attraktionskraften för projekt i Abu Dhabi, för närvarande är det bara Dubai som kan erbjuda ett brett urval av färdiga fastigheter med statusen "fristående", vilket gör att utlänningar kan äga fastigheter. Lägg till detta den mest utvecklade av alla sju emiratinfrastrukturen, det mest gynnsamma investeringsklimatet och utsikterna för vidareutveckling.
Vilket segment av Dubai fastighetsmarknad tycker du är det mest attraktiva just nu?
Marknadspriserna är nu attraktiva i alla segment. Och om vi talar om förvärv av fastigheter för personlig konsumtion (till exempel för din egen bostad eller för att vara värd för ditt eget företags kontor), kan vi säkert rekommendera att använda den aktuella situationen och köpa en lämplig fastighet till ett lågt pris. Om vi betraktar förvärv av fastigheter som en investering, skulle jag rekommendera att du väljer bostäder i populära områden.
Faktum är att Dubai är en stad med besökare. Mer än 90% av de två miljoner invånarna i storstaden är utlandsstationerade. Alla behöver bo, arbeta, koppla av någonstans. Därför är hyresmarknaden mycket utvecklad. Bostäder i populära projekt är mycket populära och hyresintäkterna i Dubai är två till tre gånger högre än på utvecklade marknader. Dessutom är skatter på inkomst såväl som fastighetsskatter frånvarande. Allt detta gör investeringar i fastigheter mycket attraktiva.
När det gäller kontor kommer inom en nära framtid ett stort antal kontorslokaler att vara färdiga och kommer att komma in på marknaden, med vilken byggandet påbörjades redan före krisen. Därför ser investeringar i kontorsfastigheter under de närmaste åren, enligt min mening, mindre attraktiva ut än att säga bostadsinvesteringar.
Vilka rekommendationer kan du ge våra läsare som funderar på att köpa fastighet i Emiraten?
För min del finns det bara en rekommendation - att köpa. Marknaden har nu stabiliserats, det har varit en tydlig trend mot återhämtning och tillväxt på marknaden, men priserna har ännu inte lyckats stiga betydligt. Så om någon hade tankar om att köpa fastighet i Dubai, är det nu dags.
Tack för konversationen. Vi önskar er framgång.
Du kan få all ytterligare information om att köpa fastigheter i Dubai från IMEX Real Estate specialister via tel. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
