Vi fortsätter serien med artiklar om frågorna om fastighetsförvärv i Dubai. Det är ingen hemlighet att det inte är lätt för en vanlig köpare att navigera i processuella aspekter. Dessutom är priset på emissionen ganska högt, och de möjliga riskerna under genomförandet av transaktionen bör vara minimal. Idag kommer vi att ta en steg-för-steg titt på förfarandet för att köpa fastigheter i Dubai och försöka täcka alla viktiga aspekter i detalj. 
Våra landsmän som bestämmer sig för att köpa fastigheter i Förenade Arabemiraten bör komma ihåg att det fortfarande inte finns någon allmän federal lagstiftning inom området fastigheter i Förenade Arabemiraten. Var och en av de sju emiraterna reglerar oberoende alla frågor relaterade till fastighetsmarknaden på dess territorium. Det mest progressiva i denna riktning är traditionellt Dubai.
Dubai har den mest utvecklade och transparenta lagstiftningen inom fastighetsområdet. Enligt lagarna i Emiratet i Dubai har medborgare i utländska stater som inte är medlemmar i Arab Gulf Cooperation Council (GCC) rätt att direkt förvärva egendom i Dubai i full äganderätt (”frigörelse”) i speciellt utsedda territorier, i de så kallade frigöringsområdena.
Förteckningen över sådana zoner upprättas genom dekret från regeringen i Dubai nr 3 från 2006. Dessa inkluderar nästan hela territoriet i "nya Dubai", inklusive populära områden som Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Dubai Downtown och andra.
Rättigheterna till fastigheter registreras i ett specialregister av Dubai Land Department och ägarna får ett registreringsbevis (den så kallade ”titelakt”). Registrering av fastighetstransaktioner utförs vid kontakt med köparen och säljaren till landavdelningen och omedelbart utfärdas registreringsbeviset som intygar ägandet till den förvärvade egendomen till köparen. Denna procedur för "omedelbar" registrering förenklar maximalt processen för att köpa och sälja fastigheter och minimerar möjliga risker, både från säljaren och köparen.
Efterlevnaden övervakas av Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). I synnerhet ansvarar det för registreringen av fastighetsprojekt samt för obligatorisk registrering av utvecklare, fastighetsbyråer och ombuden själva.
RERA: s verksamhet syftar främst till att skydda köpares och säljares rättigheter och intressen och är utformad för att minimera risken för bedrägerier från agenterna. Det är mycket enkelt att kontrollera någon fastighetsbyrå och dess ombud. För att göra detta, gå bara till den officiella RERA-webbplatsen på www.rpdubai.com.
I allmänna termer är förfarandet för att köpa fastigheter i Dubai i de flesta fall enligt följande:
1. Köparen väljer fastigheten som han vill köpa
Det enklaste och mest effektiva sättet är att kontakta en av fastighetsbyråerna som verkar på Dubai-marknaden. Faktum är att utan agenternas deltagande i Dubai, som faktiskt i resten av världen, är nästan ingen fastighetstransaktion fullständig. Det är i fastighetsbyråer, oftast gäller kunder som vill hyra, hyra, köpa eller sälja fastigheter. När de arbetar på marknaden har agenter, som ingen annan, information om vem, vad och hur mycket de vill hyra, hyra, sälja eller köpa. I de flesta fall agerar fastighetsbyrån som tredje part i transaktionen mellan säljaren och köparen och garanterar båda intressen. Man måste dock komma ihåg att inte alla professionella marknadsaktörer är vederbörligen registrerade och agerar lagligt.
Först och främst, i enlighet med beställningen från ordföranden för Dubai Land Department No. 85 från 2006, måste alla fastighetsbyråer som verkar i Dubai ha licens för denna typ av verksamhet och vara registrerade i specialregistret för Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Eftersom affärsenheter i Förenade Arabemiraten inte har allmän rättslig förmåga måste den tillåtna typen av aktivitet tydligt anges i licensen.
Till exempel för medling vid försäljning, köp eller leasing måste dessa typer av aktiviteter uttryckligen anges i licensen. Samtidigt måste alla agenter i företaget genomgå en lämplig utbildningskurs och få personliga mäklarkort med ett individuellt nummer.
2. Säljaren och köparen tecknar ett försäljningsavtal som återspeglar alla transaktionsparametrar
I allmänhet måste ett avtal om försäljning av fastigheter uppfylla följande grundläggande krav:
Att vara i fängelse
Notarisering av fastighetsköps- och försäljningsavtal i Förenade Arabemiraten krävs inte, en enkel skriftlig form räcker. Trots att det officiella språket i Förenade Arabemiraten är arabiska, erkänns och accepteras fördrag på engelska utan översättning. Undantaget är åklagarmyndigheten, polisen och domstolarna, där översättning till arabiska är ett obligatoriskt krav.
För att innehålla de viktigaste villkoren för transaktionen i avtalet om försäljning av fastigheter måste anges:
- objekt för försäljning
- värdet på den förvärvade egendomen,
- ytterligare betalningar förknippade med transaktionen (provision av agenter, betalningar till utvecklaren, registreringsavgift i markavdelningen, återbetalning av säljaren av underhållskostnader som betalats i förskott, etc.),
- den period under vilken försäljningstransaktionen måste slutföras, tidpunkten och förfarandet för att göra avräkningar,
- parternas ansvar vid bristande uppfyllande av villkoren i avtalet.
Det är värt att notera att det i de flesta fall inte krävs att tredje parters advokater deltar i förberedelsen av avtalet om försäljning av fastigheter. Som regel är kvalificerade anställda i en fastighetsbyrå som genomför en transaktion ganska kapabla att utarbeta ett sådant avtal på grundval av standardformulär som godkänts och används i företagets verksamhet.
3. Vid undertecknande av försäljningsavtalet gör köparen en insättning (vanligtvis 10% av värdet på den förvärvade egendomen)
Vanligtvis accepterar fastighetsbyrån depositionen från köparen och håller den till slutavvecklingen och registreringen av transaktionen i markavdelningen. För köparen garanterar detta en återbetalning av insättningen om transaktionen inte äger rum på grund av säljarens fel. Och säljaren kan i sin tur räkna med betalningen av insättningsbeloppet som kompensation om transaktionen inte äger rum på grund av köparens fel.
Dubais fastighetsmarknad är multinationell. Köpare, säljare, hyresvärdar och hyresgäster är vanligtvis utländska medborgare. Var kan de leta efter varandra om något går fel? Därför är en fastighetsbyrå med säte i Dubai en seriös garant för transaktionen. En viktig faktor är dessutom kravet på lagstiftning om 100% ägande av ett sådant företag av lokala invånare - medborgare i Förenade Arabemiraten.
4. Säljaren upprättar ett tillstånd från utvecklaren för försäljning av sin egendom (No Objection Certificate, NOC), vilket är nödvändigt för att registrera transaktionen med Dubai Land Department.
Tillstånd från utvecklaren (No Objection Certificate, NOC) är i själva verket ett intyg om frånvaron av säljarens skuld till utvecklaren. Registrering av ett sådant tillstånd för försäljning av fastigheter kan ta från 1 dag till 2-3 veckor, beroende på utvecklaren. Kostnaden för ett sådant tillstånd är återigen beroende på utvecklarens policy från 500 till 5 000 UAE-dirham (ungefär 137 - 1370 US $).
5. När tillstånd att sälja har erhållits registrerar säljaren och köparen fastigheten i namnet på den nya ägaren i markavdelningen.
Vanligtvis, vid registreringen, regleras också transaktioner. Fastighetsregistret upprätthålls av Dubai Land Department i elektronisk form. Registrering av överlåtelse av äganderätt till fastigheter görs vid den tidpunkt då köparen och säljaren kontaktar, och omedelbart får köparen ett registreringsbevis (”titelakt”) som bevisar att han äger den förvärvade egendomen.
Om fastigheten ännu inte har tagits i drift, sker dess registrering hos markavdelningen i det tillfälliga registret. I detta fall får köparen inte ett registreringsbevis, utan det så kallade. initialt försäljningsavtal (Initial Contract of Sale). När objektet tas i drift är det primära försäljningsavtalet grunden för att ägaren får ett registreringsbevis.
Kostnaden för att registrera överföring av äganderätt till fastigheter i markavdelningen uppgår i allmänhet till 2% av försäljningspriset plus en liten fast betalning (cirka 100 US $) för utfärdande av ett certifikat.
För att registrera dig hos landavdelningen måste du skicka in följande dokument:
- köparens och säljarens ursprungliga pass,
- det ursprungliga certifikatet för registrering av fastigheter i säljarens namn,
- Original av tillstånd att sälja fastigheter från utvecklaren (NOC),
- kopia av försäljningsavtalet.
Om du inte har möjlighet eller önskan att personligen vara närvarande i markavdelningen vid registreringen av överlåtelsen av rättigheter, kan du delegera din myndighet att registrera fastigheter i ditt namn till någon annan person genom att utfärda en notarisk fullmakt. Detta kan till exempel göras på Dubai Courts Notary Public. Kostnaden för notarization av en fullmakt är 60 UAE dirhams (cirka US $ 16) plus 150 dirhams (cirka US $ 41). Det finns tjänster för att skriva fullmakten på engelska och arabiska.
Vid tidpunkten för registreringen av överlåtelsen av rättigheter till fastigheter sker slutliga avräkningar mellan säljaren och köparen enligt köp- och försäljningstransaktionen. Vanligtvis genomförs avräkningar genom att överföra förberedda bankkontroller från köparen till säljaren för de nödvändiga beloppen (den så kallade chefscheck - en analog till en bankräkning). Ofta förbereds sådana kontroller av en fastighetsbyrå som genomför en transaktion. Naturligtvis innan byrån måste byrån ta emot alla medel från köparen. Kontantbetalningar finns ibland, men inte vanliga på grund av den stora besvär som är förknippad med detta. 
Omedelbart innan utfärdandet av registreringsbeviset till köparen ber statsregistratorn köparen och säljaren att göra avräkningar och underteckna ett papper som säger att säljaren inte har några krav på betalning av fastigheter.
För att transaktionens slutförande ska gå smidigt måste köparen förbereda alla kontroller i förväg och samordna namnen och beloppen som anges i dem med säljaren. Om transaktionen genomförs av en fastighetsbyrå tar den vanligtvis funktionen att samordna och samordna betalningar.
Du kan få all ytterligare information om att köpa fastigheter i Dubai från IMEX Real Estate specialister via tel. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
