Idag kommer advokat Isa Bin Hyder, grundare och VD för Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, att ge förtydliganden angående lagarna om förbindelserna mellan hyresvärdar och hyresgäster i Dubai.
Hans höghet Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum utfärdade, som härskare i Dubai, lag nr 26 av 2007 för att reglera förhållandet mellan hyresgäster och hyresvärdar i Dubai.
Den ovannämnda lagen utfärdades med hänsyn till artiklarna i federala lagen nr 5 från 1985 om leasing och civila transaktioner utfärdade av Förenade Arabemiraten och dess ändringar. och federala bevislagen nr 10 från 1992; och dekret nr 2 från 1993 om bildande av en särskild juridisk kommitté för lösning av tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster; och lag nr 16 från 2007, om inrättandet av organisationen för fastighetsmarknadsreglering; alla dessa artiklar har ersatts av artiklarna 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 och 36, i enlighet med lag nr 33 från 2008. Avsnitt 1 i denna lag föreskriver att lagen ska kallas "lag nr 26 från 2007 om reglering av förhållanden mellan hyresvärdar och hyresgäster i fastigheter i Emiratet Dubai".
Artikel 2 (ersatt) definierar betydelsen av de ord och termer som används nedan och föreskriver att ordet "Emirat" bör användas smalt och endast i betydelsen "emirat i Dubai", det vill säga lagen bör endast hantera fastigheter som ligger i emiratet Dubai. Och ordet ”kommitté” betyder en juridisk kommitté som behandlar lösningen av tvister som uppstår mellan hyresvärdar och hyresgäster, som identifieras som hyresvärden och hyresgäst. Samtidigt föreskriver artikel 3 (ändrat) omfattningen av laglig giltighet för bestämmelserna i denna lag som gäller för tomter och fastigheter som hyrs i Emiratet, med undantag för fastighetsenheter som skapats av individer - "individer" eller företagsorgan - "officiella myndigheter och företag "för fri omplacering av egna anställda.
Avsnitt A i artikel 4 (ändrat) klargör att förhållandet mellan leasegivaren och hyresgästen måste byggas i enlighet med hyresavtalet, som innehåller en beskrivning av den hyrda fastigheten, syftet med hyresavtalet, giltighet och kostnad för hyresavtalet, betalningsmetod, ägarens namn i händelse av om det senare inte är en hyresvärd och har utsett ett specialiserat företag för att bedriva hyresverksamhet för hans egen räkning. Enligt punkt B i denna artikel måste alla kontrakt och eventuella tillägg till dem registreras hos "Organisationen för fastighetsmarknadsreglering", och i artikel 5 fastställs behovet av att fastställa hyresperioden. Om denna period inte har avtalats i förväg, eller om det är svårt att fastställa hyresperioden, måste hyresavtalet begränsas till den period som är avsedd för att betala hyran. Samtidigt innehåller artikel 6 begreppet ömsesidig föreslagen bekräftelse av förnyelse, och föreskriver att ”om hyresperioden redan har löpt ut och hyresgästen fortsätter att bo i fastigheten utan några invändningar från leasegivaren, bör ett sådant avtal anses förlängas till samma "och för samma period eller ett år, beroende på vilken period som är kortare."
Å andra sidan varnar artikel 7 båda parter i ett avtal från att ensidigt säga upp hyresavtalet och förbjuder en ensidig uppsägning av avtalet under dess löptid, eftersom sådan uppsägning måste ske genom ömsesidig överenskommelse mellan parterna och i enlighet med bestämmelserna i denna lag.
Även om artikel 8 föreskriver underhyresgäster, i de fall där lagen eller hyresgästen tillåter huvudhyresgästen att hyra ut den hyrda fastighetsenheten till huvudhyresgästen, är alla sådana förhållanden föremål för samma villkor som huvudhyresavtalet.
Följaktligen har subtenenten inte rätten att dröja i den hyrda fastighetsenheten efter att hyresavtalet löper ut, såvida inte hyresgästen uttryckligen samtycker till att förlänga hyresavtalet.
Avsnitt A i artikel 9 föreskriver att båda parter är skyldiga att fastställa hyreskostnaderna. Om detta villkor försummades eller det var svårt att bevisa det, borde hyrespriset fastställas i enlighet med priserna för andra liknande fastighetsenheter, och den part som bestämmer detta värde i enlighet med punkt "B" i denna artikel bör vara nämnda kommitté eftersom kriterierna för att periodiskt öka hyreskostnaderna, motsvarande inflationskoefficienten och den ekonomiska situationen i Emiratet, eller andra faktorer som kommittén anser nödvändiga, kommer att beaktas. I detta avseende bör denna kommitté också delta i att fastställa kriterier för att öka hyreskostnaderna, som bör överensstämma med den allmänna ekonomiska situationen, i enlighet med artikel 10 i denna lag. Samtidigt föreskrivs i artikel 11 hyresgästens rättigheter beträffande de förmåner som erbjuds i den egendom han hyr, till exempel parkering, simbassänger och så vidare. Och artikel 12 beskriver metoden och tiden för att fastställa hyreskostnaderna. Om inget avtal har ingåtts, måste betalningen göras i fyra lika delar under året. Artikel 13 (ändrad) tillåter båda parter att ändra villkoren i avtalet eller öka / minska hyreskostnaderna. I händelse av att det inte finns något avtal ska denna kommitté fastställa ett verkligt värde. I denna situation måste varje part som vill lämna in en ändring eller korrigering anmäla den andra parten minst 90 dagar i förväg, såvida inte annat avtalats, i enlighet med artikel 14. Dessutom fastställer artikel 15 att leasegivaren måste att överlämna en fastighetsenhet i rätt skick för användning, såvida inte det har förekommit preliminära avtal om att tillhandahålla den till hyresgästen utan slutbehandling så att hyresgästen gör det på egen hand. Dessutom föreskrivs i artikel 16 att hyresgästen regelbundet måste utföra schemalagda och kosmetiska reparationer utan att ändra villkoren för att hyra fastigheten eller bryta, av någon anledning, villkoren för hyresgästens användning av de lokaler som hyrdes till honom (artikel 17).
Å andra sidan måste hyresvärden ge sitt samtycke till hyresgästen så att den senare kan representera sig själv i de officiella organen och få tillstånd för dekorativt eller reparationsarbete, och se till att dessa arbeten inte skadar fastigheternas byggnadsstrukturer. Samtidigt ålägger artikel (19) hyresgästen att betala hyran i tid och tillåter hyresgästen att ta en kontant deposition från hyresgästen som en garanti för reparationsarbeten i fastigheter i slutet av kontraktet (artikel 20). I artikel 21 föreskrivs också att hyresgästen är skyldig att återlämna den hyrda fastigheten i samma skick som den ursprungligen mottogs, med undantag för fysiska avskrivningar, samtidigt som alla betalda avgifter och tullar betalas i enlighet med artikel 22.
Samtidigt varnar artikel 23 hyresgästen mot att göra några förbättringar som han har upprättat under sin avgång från det hyrda lokalet, såvida inte båda parter har kommit överens om något annat. Dessutom varnar artikel 24 hyresgästen mot att överföra eller hyra ut de hyrda lokalerna till någon, såvida inte skriftligt tillstånd från hyresgästen har erhållits. Å andra sidan definierar artikel 25 fall där hyresgästen måste ha rätt att lämna den hyrda fastigheten innan leasingavtalet löper ut, till exempel oförmåga att betala hyresavtalet efter att ha fått en varning eller hyra ut hyrda lokaler utan kännedom om fastighetsägaren eller använda hyrda lokaler för olagliga ändamål, eller dess användning på ett sätt som strider mot allmän ordning och social etik, eller om hyresgästen lämnar hyresavtalet Dessa lokaler för sin verksamhet, utan att bosätta sig i den, eller om den hyrda fastigheten befinner sig i ett tillstånd nära förstörelse, eller om hyresgästen inte följer de villkor som anges i lag, eller om den arkitektoniska utvecklingen av Emiratet kräver att den hyrda fastigheten förstörs.
En varning för allt ovanstående bör skickas via en notarius eller registrerad post. Dessutom kan ägaren också kräva att en fastighetsenhet släpps vid hyresavslutet, om det krävs för rivning eller ombyggnad av byggnaden, eller om de hyrda lokalerna behöver repareras, eller om hyresvärden vill använda fastigheten som ska hyras ut eller för att överföra den till någon från deras nära släktingar. I detta fall är hyresvärden skyldig att meddela hyresgästen om skälen för att tvinga honom att utrymma lokalerna minst 12 månader före dagen för planerad avgång från hyrda lokaler, på samma sätt som anges ovan.
Om den nämnda kommittén gav hyresgästen rätten att reparera den hyrda fastigheten, som han tänker använda för sina egna behov eller för hans närmaste familj, har hyresgästen inte rätt att hyra fastigheten till någon tredje part, och kan bara göra detta genom utgången av en tvåårsperiod, om detta är bostäder, och en treårsperiod, om fastigheten används för andra ändamål, från det ögonblick då reparationsarbetet bekräftas, och såvida inte den behöriga kommittén beslutar något annat. Utöver ovannämnda fall kan hyresgästen ansöka till kommittén om beslut om ersättning för förlust.
Å andra sidan föreskrivs i artikel 27 att hyresavtalet inte kan sägas upp på grund av hyresgästens eller hyresgästens död, och hyresavtalet måste fortsätta med innehavarna. Om hyresgästens efterträdare insisterar på uppsägning av hyresavtalet, kan avtalet sägas upp trettio dagar efter att ha mottagit ett skriftligt meddelande som skickats till leasegivaren eller vid slutet av kontraktet, beroende på vilket datum som är närmare.
Avsnitt 28 föreskriver att hyresgästen inte får drabbas av någon skada vid överföringen av ägandet till fastigheten till en annan ägare, under förutsättning att hyresdagens datum måste fastställas med den tidigare ägaren som sålde sin fastighet till en annan ägare.
Samtidigt ger artikel 29 (ändrad) hyresgästen rätt att återvända till samma bostäder om hyresgästen har gjort en större reparation och fullständig rekonstruktion eller ordinarie reparation i det hyrda bostaden efter att ett nytt hyrespris har fastställts. Därför måste hyresgästen ha en prioriterad rätt att hyra samma fastighet, under förutsättning att han bekräftar sin önskan att hyra denna fastighet inom trettio dagar efter det att uthyraren mottagit ett meddelande om denna fastighet.
Vidare skyddar artikel 30 subtenanten från att säga upp hyresavtalet om kontraktet som upprättats av huvudhyresgästen har bekräftats av hyresgästen. Och artikel 31 ålägger hyresgästen att fastställa kostnaden för hyresavtalet, även om hyresgästen har inlett en stämningsansökan för att frigöra fastigheten under hela anspråkets löptid, tills en domstolsbeslut har utfärdats.
Artikel 32 tillåter båda parter att enas om skiljedom och bemyndigar den berörda kommittén att utfärda interna beslut om återställande av båda parters rättigheter tills ett slutligt beslut har fattats genom skiljedom. Dessutom ger artikel 33 befogenhet till lämplig kommitté att utse skiljedomare på begäran av endera parten, eftersom deras antal måste vara lika med eller komplettera det belopp som avtalats i förväg. Dessutom förbjuder artikel 34 hyresgästen att koppla bort verktyg i fastigheter eller begränsa hyresgästens tillgång till dem. I detta fall kan hyresgästen lämna in ett klagomål till polisen eller den berörda kommittén, medan artikel 35 föreskriver hur man ska genomföra beslut om frigörande av fastigheter genom denna kommitté, som är skyldig att lämna in en ansökan till Dubai Law Enforcement Division för att stärka och verkställa sina beslut.
I själva verket klargjorde denna utvidgade lag många av positionerna i samband med hyresförhållanden i Dubai och tillhandahöll fullt ut sätt att upprätta ett hyresförhållande mellan en hyresvärd och en hyresgäst, samt metoder för att bestämma hyrespriser, rättigheter och skyldigheter för parterna. Och trots att lagen föreskriver att "kontraktet betraktas som länken mellan parterna som ingick det", ingriper denna lag i att skydda varandras rättigheter så att den inte utnyttjas av den andra parten.
Följaktligen kan inte ägaren av fastigheten visa sin arrogans gentemot sin egendom och säga upp hyresavtalet ensidigt, ändra hyresperioden och dess värde, och även avvisa hyresgästen när som helst bekvämt för honom. Därför utfärdades denna ändrade lag för att stabilisera leasingförhållandena och tvinga alla parter till rättvisa genom att inrätta opartiska regler för alla, tillkännagivna ovan, med syftet att reglera leasingförhållandena så att alla parter kan leva i fred och säkerhet, och där var och en av parterna skulle jag ha rätt till en lycklig vistelse i detta emirat, som blomstrar under klok vägledning av dess härskare - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, som utfärdade denna lag och dess ändringar. Vi hoppas att liknande lagar kommer att dyka upp i alla andra UAE-emirater så att alla människor kan njuta av sin vistelse i detta gästvänliga och säkra land.
