DE FÖRSTA FRÅGORNA SVARA SVARAS AV IMEX REAL ESTATE SPECIALISTS
DMITRY INSURANCE, fastighetsmäklare på IMEX Real Estate
"Dubai är en stad med besökare. Mer än 90% av de nästan två miljoner invånarna i storstaden är utlänningar. Få av dem har råd att köpa sina egna bostäder, men alla behöver bo, arbeta och koppla av någonstans. Och därför är hyresmarknaden väldigt utvecklad. Detta i sin tur gör fastigheter i Dubai attraktiva ur investeringssynpunkt, eftersom hyresintäkterna är två till tre gånger högre än på utvecklade marknader, och det finns inga inkomstskatter eller fastighetsskatter. "
Kan utländska medborgare köpa fastigheter i Dubai?
Medborgare i utländska länder som inte är medlemmar i Arab Gulf Cooperation Council (GCC) har rätt att förvärva fullt ägande av fastigheter i Dubai ("frigörelse") endast i särskilt utsedda territorier, i de så kallade fristående zonerna. Förteckningen över sådana zoner upprättas genom dekret från regeringen i Dubai nr 3 från 2006. Dessa inkluderar nästan hela territoriet i "nya Dubai", inklusive populära områden som Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers och andra.
Behövs registrering av fastigheter i Dubai och vem är inblandad i den?
Registrering av fastighetsrättigheter i Dubai hanteras av Dubai Land Department. Idag är fastighetsrätter, långfristiga leasingavtal, fastighetslån och andra transaktioner registrerade i motsvarande register. Registrering utförs både på färdiga och driftsatta anläggningar samt på byggarbetsplatser (”off-plan”). I det första fallet får ägaren ett registreringsbevis för fastigheter (titelakt) och vid registrering av fastighet som ännu inte är avslutad (Oqood-registrering) - det första försäljningsavtalet (inledande försäljningsavtal). Vid registreringen av ägandet i Dubai landavdelning betalas en registreringsavgift på 2% av fastighetens värde plus en liten fast betalning för förberedelse och utskrift av nödvändiga dokument.
Vilka skatter ska en fastighetsägare betala i Dubai?
Det finns inga fastighets- och inkomstskatter i Förenade Arabemiraten. Därför medför inte innehav av fastigheter i Dubai såväl som inkomster, till exempel från uthyrning, några skattekonsekvenser för ägaren inom UAE: s jurisdiktion.
Det måste emellertid förstås att ägaren till fastigheten är ansvarig för dess korrekta underhåll och är skyldig att betala kostnaderna för underhållet (de så kallade underhållsavgifterna eller serviceavgifterna) som inrättats av förvaltningsföretaget eller föreningen av husägare (om en sådan förening redan har bildats). Som regel debiteras sådana betalningar årligen ett år i förväg och för Dubai beror de på projektet någonstans mellan 20 och 80 dollar per kvadratmeter. m per år.
Hur går det att köpa fastigheter i Dubai?
I de mest allmänna termerna är förfarandet för att köpa fastigheter i Dubai i de flesta fall enligt följande:
- Köparen väljer fastigheten som han vill köpa.
- Säljaren och köparen tecknar ett köpeavtal som återspeglar alla transaktionsparametrar, särskilt:
- värdet på den förvärvade egendomen,
- ytterligare betalningar relaterade till transaktionen (agenters provisioner, betalningar till utvecklaren, registreringsavgift, återbetalning till säljaren av kostnaderna för underhåll som betalats i förskott, etc.),
- den period under vilken köp- och försäljningstransaktionen måste slutföras,
- villkor och förfaranden för att göra bosättningar,
- parternas ansvar vid bristande uppfyllande av villkoren i avtalet.
- Vid undertecknande av ett försäljningsavtal med säljaren gör köparen en insättning (vanligtvis 10% av värdet på den förvärvade egendomen).
- Säljaren upprättar ett tillstånd från utvecklaren att sälja sin egendom (No Objection Certificate, NOC), vilket är nödvändigt för att registrera en transaktion med Dubai Land Department.
- När tillstånd att sälja har erhållits registrerar säljaren och köparen fastigheten i namnet på den nya ägaren i markavdelningen. Vanligtvis, vid registreringen, regleras också transaktioner.
Kan en fastighetsägare i Dubai hyra ut det?
Förhållandet mellan hyresvärdar och hyresgäster i Dubai regleras av lag nr 26 från 2007, liksom dess ändringar. Enligt gällande lagstiftning har varje ägare av fastigheter i Dubai-Emiratets territorium rätt att hyra sin egendom under en period av minst ett år. När det gäller hyra under en period av mindre än ett år anses en sådan hyra vara kortvarig och kräver att ägaren har rätt licens (för ett hotell eller hotelllägenhet). I detta fall vänder ägarna vanligtvis till ett licensierat förvaltningsföretag, som de överför sina egendom till förvaltningen och som redan hyr fastigheter för egen räkning.
Vilka hyresintäkter kan en fastighetsägare i Dubai förvänta sig?
Om vi pratar om de genomsnittliga marknadsindikatorerna för den nuvarande avkastningen på investeringar i fastigheter, för bostäder i Dubai idag är indikatorn för nettohyresintäkter (det vill säga inkomst minus kostnaderna för service av fastigheter) i genomsnitt 5-10% per år.
Spridningen i lönsamhet beror på skillnader i typ och kategori av fastigheter, dess plats och kostnader för tjänster. Dessutom ger dyrare exklusiva fastigheter som regel mindre avkastning i form av hyresintäkter än massbostäder i prisvärda projekt.
När det gäller kontorsfastighetsmarknaden är sådana investeringar idag mindre attraktiva när det gäller hyresintäkter än köp av bostäder. Uthyrning av detaljhandelsutrymmen (detta inkluderar inte bara butiker utan även servicepunkter, kaféer, restauranger etc.) kan potentiellt generera högre inkomster (upp till 15%), men detta beror på fastighetens parametrar, och från faktorer utanför det.
Finns det några begränsningar för hyreskostnaderna i Dubai?
Genom att ingå ett fastighetshyresavtal har parterna i transaktionen rätt att komma överens om villkor som inte strider mot den nuvarande lagstiftningen.
Det finns inga direkta begränsningar för hyran, vilket anges i avtalet mellan leasegivaren och hyrestagaren. Det finns emellertid lagstiftningsbegränsade begränsningar för att öka hyreskostnaderna vid förnyelse av kontrakt för nästa period. Så, till exempel för bostadsfastigheter, finns det en regel enligt vilken hyresvärden inte har rätt att höja hyran om mindre än två år har gått sedan ingången av det ursprungliga kontraktet. Dessutom bör hyresvärden styras av indexet för Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) vid uppdatering av hyresavtal uppåt, vilket återspeglar de genomsnittliga hyrespriserna för olika typer av bostäder beroende på området.
Vilka är kraven för hyresgäster i Dubai?
En hyresgäst i fastigheter i Dubai (om vi inte talar om kortfristiga hyresbostäder) kan bara vara en enskild eller juridisk enhet med bosatt status i Förenade Arabemiraten. Det vill säga ett hyresavtal kan endast ingås med en medborgare i Förenade Arabemiraten eller ett land som är medlem i rådet för samarbete i de arabiska staterna i Persiska viken, eller med en utland med visum för bosatta.
Följaktligen är hyresgästen en juridisk person, måste ha rätt registrering i Förenade Arabemiraten. Detta kan vara en lokal organisation, ett företag registrerat i en fri ekonomisk zon eller en filial (representantkontor) för ett utländskt företag.
Krävs registrering av hyresavtal för fastigheter i Dubai och vem är inblandad i det?
I enlighet med lagarna i Emiratet Dubai måste alla hyresavtal för fastigheter på dess territorium registreras korrekt. Registreringen av hyreskontrakt hanteras av Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Speciellt för dessa ändamål skapade byrån Ejari-systemet, som gör det möjligt att registrera kontrakt via Internet. Online-registrering på Ejari-webbplatsen är enkel, kräver minimal teknisk kunskap och innebär att bara grundläggande information om hyreskontraktet införs, som inkluderar: information om fastigheten och deltagarna i transaktionen, samt villkoren för kontraktet. Varje registrerat kontrakt tilldelas en unik streckkod under giltighetstiden.
Registrering är gratis, och både leasegivaren och hyresgästen kan registrera ett hyresavtal. Hittills har ansvar fastställts för bristande efterlevnad av kravet på obligatorisk registrering, men enligt lagens bestämmelser berövas alla deltagare i transaktioner som inte har registrerats automatiskt rätten att ansöka till rättsliga och statliga organ för att skydda sina intressen.
Hur är hyresfastigheten i Dubai?
I de mest allmänna termerna är förfarandet för att hyra fastigheter i Dubai i de flesta fall enligt följande:
- Hyresvärden eller med hjälp av en fastighetsbyrå letar efter en hyresgäst.
- När hyresgästen hittas undertecknar hyresgästen ett hyresavtal med honom, som återspeglar alla transaktionsparametrar, särskilt:
- hyrespris och betalningsvillkor,
- hyresperiod och villkor för dess förlängning,
- extra kostnader i samband med driften av fastigheten och deras fördelning mellan parterna,
- parternas ansvar vid bristande uppfyllande av villkoren i avtalet.
- Vid undertecknande av avtalet betalar hyresgästen hyran för året (vanligtvis med check), samt en deposition (vanligtvis 5% av den årliga hyran).
- Efter att ha mottagit betalning från hyresgästen ger hyresvärden honom nycklar, prydnadssaker, åtkomstkort etc., nödvändiga för obehindrad tillgång till hyrda lokaler och tillhörande infrastruktur (pool, gym, etc.), samt kopior av dokument (intyg om egendom, ägarpass etc.) som hyresgästen kräver för att ansluta vatten, el, luftkonditionering, telefon, internet och andra tjänster.
Hur betalas hyran för fastigheter i Dubai?
På hyresmarknaden i Dubai såväl som i övriga Förenade Arabemiraten är det vanligt att betala hyran ett år i förväg. Som regel görs alla betalningar med bankcheck. Beroende på avtalets villkor betalas det årliga hyresbeloppet med en eller flera checkar. I det senare fallet är kontrollerna daterade efter framtida datum. Till exempel, om antalet kontroller är 4, kommer datumen för kontrollerna att motsvara datum i framtiden varje kvartal, och om antalet kontroller är 12 kommer de att dateras med en månads intervall. Därför kan hyresgästen på det datum som anges på checken presentera det för banken och ta emot pengar från hyresgästens konto. Att utfärda osäkrade checkar i Förenade Arabemiraten är ett brott, så att betala med checkar, även om det inte ger 100% garanti för hyran, är ett ganska tillförlitligt och bekvämt sätt att göra betalningar.
Kan en hyresvärd som inte är bosatt i Förenade Arabemiraten få pengar på en check?
Det måste komma ihåg att den period under vilken en check kan presenteras för betalning är 6 månader, varefter den avbryts. Om kontrollen är skriven i en persons namn och det inte finns något märke på den endast på mottagarens bankkonto, kan den person som är angiven på checken, oavsett närvaron av ett bosatt visum, ta emot kontanter i någon filial i den utfärdande banken. Annars, eller om checken är skriven i företagets namn, kan pengar på den endast tas emot på ett bankkonto, och kontot måste öppnas i en av bankerna i Förenade Arabemiraten. Boendestatus krävs inte heller. Ett antal banker i Förenade Arabemiraten öppnar enkelt konton för utlänningar (inklusive utländska företag). Förfarandet för att öppna ett konto i en bank tar mindre än en timme, och minimikraven för att sätta in pengar på ett konto för att öppna det är för närvarande 5 000 dirham (cirka 1400 dollar).
Om de listade hyresalternativen inte är lämpliga för hyresvärden kan han ingå ett avtal med fastighetsbyrån genom vilken hyran genomfördes. Sedan kan checkarna utfärdas i byråns namn, och efter att ha fått pengar från dem överför byrån dem (eller överför dem kontant) till leasegivaren. Det viktigaste i detta fall är att kompetent närma sig frågan om att välja ett partnerföretag.
EDUARD BURAKOV, fastighetsmäklare, IMEX fastigheter
"Dubai är ett världsberömt turistmål året runt för familj och aktiv rekreation. Det har ett varmt soligt klimat, vita sandstränder och naturligtvis havet. Idag kommer de som vill bo i Dubai att gå med i semesterfirare mer och mer, förutom alla charm Idag är Dubai också en modern metropol, med tanke på att en flyg till Dubai från, till exempel, Moskva tar bara 5 timmar och båda städerna är i samma tidszon, blir det tydligt att det finns intresse för sådana investeringar Torons våra landsmän. "
Vem betalar en provision till en fastighetsbyrå?
När förmedlaren i transaktionen är en fastighetsbyrå får han en provision. Enligt befintlig praxis betalar hyresgästen provisionen till fastighetsbyrån. Vanligtvis är detta 5% av det årliga hyresbeloppet. Byråns tjänster upphör efter att ha tecknat ett hyresavtal Om hyresgästen behöver ytterligare byråtjänster (som representerar sina intressen i Förenade Arabemiraten under hyresperioden, accepterar betalningar från hyresgästen, betalar fastighetsunderhållskostnader osv.), Förhandlas deras kostnader ytterligare.
Vem betalar för drift och underhåll av hyresfastigheter?
Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om eventuella hyresvillkor, men som regel är hyresvärden ansvarig för att betala underhållskostnader (underhållsavgifter / serviceavgifter) och större reparationer av fastigheten. Alla löpande utgifter som är förknippade med driften av det hyrda objektet, såsom: betalning av vatten, el, luftkonditionering, telefon, internetuppkoppling, etc., samt pågående reparationer av fastigheter, bärs av hyresgästen.
Dessutom ansluter hyresgästen verktyg från respektive leverantör oberoende och i sitt eget namn. Hyresgästen betalar också den så kallade. ”Bostadsavgift”, som är en kommunal avgift på 5% av den årliga hyran. Avgiften debiteras av Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) i lika stora utbetalningar under året, tillsammans med betalningar för el och vatten. Om fastighetsenheten inte är ansluten till vatten och elektricitet (dvs inte är befolkad) debiteras inte bostadsskatten. Trots det faktum att bostadsskatten infördes för länge sedan har den hittills inte tagits ut universellt och den ingår fortfarande inte i många DEWA-konton.
Är det möjligt att göra utan agenter i fastighetstransaktioner i Dubai?
Nästan ingen fastighetstransaktion är fullständig utan agenter i Dubai, liksom i övriga världen.Det är i fastighetsbyråer, oftast gäller kunder som vill hyra, hyra, köpa eller sälja fastigheter. När de arbetar på marknaden har agenter, som ingen annan, information om vem, vad och hur mycket de vill hyra, hyra, sälja eller köpa. Men långt ifrån alla professionella marknadsaktörer är vederbörligen registrerade och verkar lagligt.
Vilka är kraven för fastighetsmäklare i Dubai?
Först måste man komma ihåg att alla fastighetsbyråer som verkar i Dubai i enlighet med beslutet från ordföranden för Dubai Land Department nr 85 från 2006 måste ha en licens för den aktuella typen av verksamhet och måste registreras i det särskilda registret för Regulatory Office Dubai Real Estate Market (RERA). Eftersom affärsenheter i Förenade Arabemiraten inte har allmän rättslig förmåga måste den tillåtna typen av aktivitet tydligt anges i licensen. Till exempel för medling vid försäljning, köp eller leasing måste dessa typer av aktiviteter uttryckligen anges i licensen. Samtidigt måste alla agenter i företaget genomgå en lämplig utbildningskurs och få personliga mäklarkort med ett individuellt nummer. Sådana åtgärder syftar främst till att skydda klienternas rättigheter och intressen och är utformade för att minimera risken för bedrägerier från ombudets sida.
Varför är det viktigt att en agent registreras korrekt?
Dubais fastighetsmarknad är multinationell. Köpare, säljare, hyresvärdar och hyresgäster är vanligtvis utländska medborgare. Var kan de leta efter varandra om något går fel? Därför är en fastighetsbyrå med säte i Dubai en seriös garant för transaktionen. En viktig faktor är dessutom kravet på lagstiftning om 100% ägande av ett sådant företag av lokala invånare - medborgare i Förenade Arabemiraten.
I de flesta fall fungerar fastighetsbyrån som tredje part i transaktionen mellan säljaren och köparen och garanterar båda intressen. Som regel är det till exempel byrån som accepterar insättningen från köparen och håller den till slutavvecklingen och registreringen av transaktionen. För köparen garanterar detta en återbetalning av insättningen om transaktionen inte äger rum på grund av säljarens fel. Och säljaren kan i sin tur räkna med betalningen av insättningsbeloppet som kompensation om transaktionen inte äger rum på grund av köparens fel.
