Dubai är en stad med besökare. Mer än 90% av de nästan två miljoner invånarna i storstaden är utlänningar. Få av dem har råd att köpa sina egna bostäder, men alla behöver bo, arbeta och koppla av någonstans. Och därför är hyresmarknaden mycket utvecklad. Detta gör i sin tur fastigheter i Dubai attraktiva när det gäller investeringar.
Ingen hemlighet 
att många redan har förvärvat eller kommer att förvärva Dubai fastigheter just för att få hyresintäkter, vilket är två till tre gånger högre än på utvecklade marknader. I detta avseende ställer investerare frågor om att hyra fastigheter i Dubai. I den här artikeln har vi, med hjälp av specialister från Dubai fastighetsbyrå IMEX Real Estate, försökt sammanfatta svaren på de viktigaste och ofta begärda av dem.
Kan en fastighetsägare i Dubai hyra ut det?
Förhållandet mellan hyresvärdar och hyresgäster i Dubai regleras av lag nr 26 från 2007, liksom dess ändringar. Enligt gällande lagstiftning har varje ägare av fastigheter i Dubai-Emiratets territorium rätt att hyra sin egendom under en period av minst 1 (ett) år. När det gäller hyra under en period av mindre än ett år anses en sådan hyra vara kortvarig och kräver att ägaren har rätt licens (för ett hotell eller hotelllägenhet). I detta fall vänder ägarna vanligtvis till ett licensierat förvaltningsföretag, som de överför sina egendom till förvaltningen och som redan hyr fastigheter för egen räkning.
Vilka hyresintäkter kan en fastighetsägare i Dubai förvänta sig?
Om vi pratar om de genomsnittliga marknadsindikatorerna för den nuvarande avkastningen på investeringar i fastigheter, för bostäder i Dubai idag är indikatorn för nettohyresintäkter (det vill säga inkomst minus kostnaderna för service av fastigheter) i genomsnitt 5-10% per år. Spridningen i lönsamhet beror på skillnader i typer och kategorier av fastigheter, dess placering och kostnad för tjänster. Samtidigt ger dyrare exklusiva fastigheter som regel lägre avkastning i form av hyresintäkter än massbostäder i prisvärda projekt.
När det gäller kontorsfastighetsmarknaden är sådana investeringar idag mindre attraktiva när det gäller hyresintäkter än köp av bostäder. Uthyrning av detaljhandelsutrymmen (detta inkluderar inte bara butiker utan även servicepunkter, kaféer, restauranger etc.) kan potentiellt generera högre inkomster (upp till 15% per år). Detta beror dock på fastighetens parametrar och från faktorer utanför det.
Finns det några begränsningar för hyreskostnaderna i Dubai?
Genom att ingå ett fastighetshyresavtal har parterna i transaktionen rätt att komma överens om villkor som inte strider mot den nuvarande lagstiftningen. Det finns inga direkta begränsningar för hyran, vilket anges i avtalet mellan leasegivaren och hyrestagaren. Det finns emellertid lagstiftningsbegränsade begränsningar för att öka hyreskostnaderna vid förnyelse av kontrakt för nästa period.
Så, till exempel för bostadsfastigheter, finns det en regel enligt vilken hyresvärden inte har rätt att höja hyran om mindre än två år har gått sedan ingången av det ursprungliga kontraktet.
Dessutom bör hyresvärden styras av indexet för Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) vid uppdatering av hyresavtal uppåt, vilket återspeglar de genomsnittliga hyrespriserna för olika typer av bostäder beroende på området.
Vilka är kraven för hyresgäster i Dubai?
En hyresgäst i fastigheter i Dubai (om vi inte talar om kortfristiga hyresbostäder) kan bara vara en enskild eller juridisk enhet med bosatt status i Förenade Arabemiraten. Det vill säga ett hyresavtal kan endast ingås med en medborgare i Förenade Arabemiraten eller ett land som är medlem i samarbetsrådet i de arabiska staterna i Persiska viken, eller med en utland med visum från UAE.
Följaktligen är hyresgästen en juridisk person, måste ha rätt registrering i Förenade Arabemiraten. Detta kan vara en lokal organisation, ett företag registrerat i en fri ekonomisk zon eller en filial (representantkontor) för ett utländskt företag.
Behöver du registrera ett hyresavtal för fastigheter i Dubai, och vem är inblandad i det?
I enlighet med lagarna i Emiratet Dubai måste alla hyresavtal för fastigheter på dess territorium registreras korrekt. Registreringen av hyreskontrakt hanteras av Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Speciellt för dessa ändamål skapade byrån Ejari-systemet, som gör det möjligt att registrera kontrakt via Internet. Online-registrering på Ejari-webbplatsen är enkel, kräver minimal teknisk kunskap och innebär att bara grundläggande information om hyreskontraktet införs, som inkluderar:
information om fastigheten och deltagarna i transaktionen, samt villkoren för avtalet. Varje registrerat kontrakt tilldelas en unik streckkod under giltighetstiden. Registrering är gratis, och både leasegivaren och hyresgästen kan registrera ett hyresavtal. Hittills har ansvar fastställts för bristande efterlevnad av kravet på obligatorisk registrering, men enligt lagens bestämmelser berövas alla deltagare i transaktioner som inte har registrerats automatiskt rätten att ansöka till rättsliga och statliga organ för att skydda sina intressen.
Betalar hyresvärden skatter på hyresintäkter i Dubai?
Det finns inga fastighets- och inkomstskatter i Förenade Arabemiraten. Därför medför inte innehav av fastigheter i Dubai såväl som inkomster, till exempel från uthyrning, några skattekonsekvenser för ägaren inom UAE: s jurisdiktion. Det måste emellertid förstås att ägaren till fastigheterna är ansvarig för dess korrekta underhåll och måste betala kostnaderna för dess underhåll (Underhållsavgifter), inrättat av förvaltningsbolaget. Som regel debiteras sådana betalningar årligen ett år i förväg och för Dubai beror de på projektet någonstans mellan 20 och 80 dollar per kvadratmeter. m per år.
Hur är hyresfastigheten i Dubai?
I de mest allmänna villkoren är förfarandet för att hyra fastigheter i Dubai i de flesta fall enligt följande:
1. Hyresvärden själv eller med hjälp av en fastighetsbyrå letar efter en hyresgäst.
2. När hyresgästen hittas undertecknar hyresgästen ett hyresavtal med honom som återspeglar alla transaktionsparametrar, särskilt:
- hyrespris och betalningsvillkor,
- hyresperiod och villkor för dess förlängning,
- extra kostnader i samband med driften av fastigheten och deras fördelning mellan parterna,
- parternas ansvar vid bristande uppfyllande av villkoren i avtalet.
3. När kontraktet undertecknas betalar hyresgästen hyran för året (vanligtvis med check), samt en deposition (vanligtvis 5% av den årliga hyran).
4. Efter att ha fått betalning från hyresgästen ger hyresvärden honom nycklar, nyckelringar, åtkomstkort etc., nödvändiga för obehindrad åtkomst till hyrda lokaler och tillhörande infrastruktur (pool, gym, etc.), samt kopior av dokument ( ägarintyg, ägarens pass osv.) som hyresgästen kräver för att ansluta vatten, el, luftkonditionering, telefon, internet etc.
Hur genomförs hyra av fastigheter i Dubai?
På hyresmarknaden i Dubai såväl som i övriga Förenade Arabemiraten är det vanligt att betala hyran ett år i förväg. Som regel görs alla betalningar med bankcheck. Beroende på avtalets villkor betalas det årliga hyresbeloppet med en eller flera checkar. I det senare fallet är kontrollerna daterade efter framtida datum. Till exempel, om antalet kontroller är 4, kommer datumen för kontrollerna att motsvara datum i framtiden varje kvartal, och om antalet kontroller är 12 kommer de att dateras med en månads intervall. Därför kan hyresvärden på det datum som anges på checken presentera det för banken och ta emot pengar från hyresgästens konto. Att utfärda osäkrade checkar i Förenade Arabemiraten är ett brott, så att betala med checkar, även om det inte ger 100% garanti för hyran, är ett ganska tillförlitligt och bekvämt sätt att göra betalningar.
Kan en hyresvärd som inte är bosatt i Förenade Arabemiraten få pengar med check?
Det måste komma ihåg att perioden under vilken en check kan presenteras för betalning är 6 månader, varefter den "bränner ut". Om kontrollen är skriven i en persons namn och det inte finns något märke på den endast på mottagarens bankkonto, kan den person som är angiven på checken, oavsett närvaron av ett bosatt visum, ta emot kontanter i någon filial i den utfärdande banken. Annars, eller om checken är skriven i företagets namn, kan pengar på den endast tas emot på ett bankkonto, och kontot måste öppnas i en av bankerna i Förenade Arabemiraten. Boendestatus krävs inte heller.
Ett antal banker i Förenade Arabemiraten öppnar enkelt konton för utlänningar (inklusive utländska företag). Förfarandet för att öppna ett bankkonto tar mindre än en timme, och minimikraven för att sätta in pengar på ett konto för att öppna det är för närvarande 10 tusen Förenade Arabemiraten (cirka 2750 US $).
Om de listade hyresalternativen inte är lämpliga för hyresvärden kan han ingå ett avtal med fastighetsbyrån genom vilken hyran genomfördes. Sedan kan checkarna utfärdas i byråns namn, och efter att ha fått pengar från dem överför byrån dem (eller överför dem kontant) till leasegivaren. Det viktigaste i detta fall är att kompetent närma sig frågan om att välja ett partnerföretag.
Vem betalar en provision till en fastighetsbyrå?
När förmedlaren i transaktionen är en fastighetsbyrå får han en provision. Enligt befintlig praxis betalar hyresgästen provisionen till fastighetsbyrån. Vanligtvis är detta 5% av det årliga hyresbeloppet. Byråns tjänster upphör efter att ha tecknat ett hyresavtal. Om hyresgästen behöver ytterligare byråtjänster (som representerar sina intressen i Förenade Arabemiraten under hyresperioden, accepterar betalningar från hyresgästen, betalar fastighetsunderhållskostnader osv.), Förhandlas deras kostnader ytterligare.
Vem betalar för drift och underhåll av hyresfastigheter?
Hyresgästen och hyresvärden kan komma överens om eventuella hyresvillkor, men som regel är hyresvärden ansvarig för att betala underhållskostnader (underhållsavgifter) och översyn av fastigheten. Alla löpande utgifter som är förknippade med driften av det hyrda objektet, såsom: betalning av vatten, el, luftkonditionering, telefon, internetuppkoppling, etc., samt pågående reparationer av fastigheter, bärs av hyresgästen. Dessutom ansluter hyresgästen verktyg från respektive leverantör oberoende och i sitt eget namn. Hyresgästen betalar också för den så kallade ”Bostadsavgift” (bostadsavgift), som är en kommunal avgift på 5% av den årliga hyran. Avgiften debiteras av Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) i lika stora utbetalningar under året tillsammans med betalningar för el och vatten. Om fastighetsenheten inte är ansluten till vatten och elektricitet (dvs inte är befolkad) debiteras inte bostadsskatten. Trots det faktum att bostadsskatten infördes för länge sedan har den hittills inte tagits ut universellt och den ingår fortfarande inte i många DEWA-konton.
Är det möjligt att hyra fastigheter i Dubai utan agenter? 
Nästan ingen fastighetstransaktion, inklusive dess hyresavtal, kan göra utan deltagande av agenter i Dubai, som faktiskt i resten av världen. Det är i fastighetsbyråer, oftast gäller kunder som vill hyra, hyra, köpa eller sälja fastigheter. När de arbetar på marknaden har agenter, som ingen annan, information om vem, vad och hur mycket de vill hyra, hyra, sälja eller köpa. Men långt ifrån alla professionella marknadsaktörer är vederbörligen registrerade och verkar lagligt.
Vilka är kraven för fastighetsmäklare i Dubai?
Först och främst bör man komma ihåg att alla fastighetsbyråer som verkar i Dubai måste ha en licens för den aktuella typen av verksamhet och måste registreras i ett specialregister för marknadsregleringsmyndigheten i enlighet med beslutet från ordföranden för Dubai Land Department nr 85 från 2006. Dubai Real Estate (RERA). Eftersom affärsenheter i Förenade Arabemiraten inte har allmän rättslig förmåga måste den tillåtna typen av aktivitet tydligt anges i licensen. Till exempel för medling vid leasing bör denna aktivitet anges direkt i licensen. Samtidigt måste alla agenter i företaget genomgå en lämplig utbildningskurs och få personliga mäklarkort med ett individuellt nummer. Sådana åtgärder syftar främst till att skydda klienternas rättigheter och intressen och är utformade för att minimera risken för bedrägerier från ombudets sida. PR
Du kan få all ytterligare information från specialisterna på IMEX Real Estate via tel. i Moskva +7 495 9842053, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected]
