Rustar Real Estate Consultation
Har du någonsin tänkt att när en person köper en lägenhet på kredit, till slut betalar han för den en halv till två gånger. En tanke om detta kommer att deprimera framtida låntagare, eftersom inte alla är redo att köpa bostäder till ett "dubbelt" pris. Och övertalningar som "du investerar i din framtid" tröstar lite pengar, oavsett vad, fruktansvärt ledsen. Och förgäves, eftersom du matematiskt kan bevisa att tiden verkligen är dyrare än pengar, och att en låntagare som tar ett lån på lång sikt kommer sannolikt att gynnas.
Dagens verklighet förändrar ständigt priserna på saker och varor (inklusive kvadratmeter). Fastighetspriserna är som regel högre än de var - på grund av inflationen. Pengar försämras gradvis och saker och ting blir tvärtom dyrare. Om priserna per kvadratmeter förblev desamma i åratal, skulle låntagaren verkligen tröstas bara av det faktum att även om han hade betalt för mycket för lägenheten, investerade han dessa pengar i sin familj och sina barn. Tack vare inflationen är detta dock inte den enda tröst. Stigande kvadratmeterpriser "äter gradvis upp" överbetalningen. Naturligtvis kan det vara lågkonjunkturer och stagnation på marknaden, men detta hotas uppenbarligen inte av fastighetsmarknaden i Dubai - och på lång sikt - i 10-20 år - kommer kvadratmeter fortfarande att bli märkbart dyrare än nu.
Om marknaden gradvis växer, överlappar lånebetalningen med 1,5 - 2 gånger med det faktum att lägenheten själv under denna tid kommer att öka i pris flera gånger. Men varför beror denna tillväxt? Det finns en kritisk tillväxt på marknaden, över vilken lägenhetens prisökningar överstiger överbetalningar av lån, och under det gör de inte. Det vill säga, om marknaden i genomsnitt växer snabbare än detta värde, kommer låntagaren att dra nytta av en ökning av kostnaden för en lägenhet som köpts i skuld. För att marknaden helt ska kompensera för betalning av lån räcker det med en minimitillväxt - i genomsnitt 3-5% per år. Detta är mycket lägre än den nuvarande inflationstakten. Om tillväxttakten på marknaden ligger på 10-20% per år är fördelarna för låntagaren uppenbar.
Exempel nr 1.
Standardlån
Ta standardparametrarna för ett bostadslån: löptid - 10 år, avbetalning - 30% av bostadskostnaden och ränta - 12%. Våra beräkningar visar att med dessa parametrar för lånet är det tillräckligt för marknaden att växa med i genomsnitt 3,6% per år. Då är det belopp med vilket lägenheten kommer att stiga i pris på 10 år, precis lika med överbetalningen. Om marknadspriserna under dessa tio år kommer att växa i genomsnitt snabbare än 3,6% per år, kommer en ökning av kostnaden för en lägenhet att åsidosätta överbetalningen av ett lån. Anta att vi tog en lägenhet värd $ 300 tusen på kredit. Då kommer överbetalningen under 10 år att vara cirka $ 127 tusen. Men under åren kommer kostnaden för en lägenhet med en marknadstillväxt på 3,6% per år att uppgå till cirka 427 tusen $
Exempel nr 2
Nollutbetalning
Vi lämnar samma parametrar (löptid på 10 år, ränta - 12% per år), bara utbetalningen blir noll. Nyligen populär bankprodukt. För att ”stänga” överbetalningen för en lägenhet bör marknaden följaktligen växa något snabbare - med 4,8% per år.
Beroendet är förståeligt: ju mer en person tar, desto mer betalar han för mycket. Ju lägre utbetalning, desto större bör tillväxten på marknaden vara. Vad händer med vår lägenhet för $ 300 tusen? I detta fall kommer överbetalningen på lånet under 10 år att vara cirka 180 tusen dollar. Men en lägenhet med en marknadstillväxt på 4,8% per år kostar cirka 480 tusen dollar.
Exempel nr 3
Anta att vi tar ett lån med en förskottsbetalning på 30%, till 12% per år, men för en period av 30 år. Det visar sig att marknaden nu ska växa långsammare - bara 2,8% per år för att "äta" överbetalningen i 30 år. Så ju längre tid, desto dyrare blir lägenheten dyrare. I denna situation, över 30 år, kommer överbetalningen att vara ännu mer än den initiala kostnaden för lägenheten. Det vill säga överskottsbetalningen för en lägenhet värd $ 300 tusen blir $ 380 tusen. Men en lägenhet i 30 år med en marknadstillväxt på 2,8% per år kostar redan 680 tusen dollar.
När det gäller beteendet hos lånets tredje parameter - räntan, kräver det ingen separat förklaring. Det är uppenbart att ju högre andel, desto högre marknadstillväxt.
Så de viktigaste rekommendationerna för att köpa en lägenhet på kredit från konsulterna till RustaR Real Estate:
- Ju lägre utbetalning på lånet, desto snabbare måste marknaden växa för att kompensera för överbetalningen och vice versa. Det vill säga, ju mer du lånar pengar, desto mer beroende av marknaden.
- Ju längre tid låntagaren tar lån, desto större blir vinsten. Detta är kraften i sammansatt ränta - du betalar tillbaka lånet i lika stora andelar, och marknadspriserna växer exponentiellt.
- Ju högre lånesats, desto snabbare måste marknaden växa för att kompensera för överbetalningen. Det vill säga höga låneräntor lönar sig med höga marknadstillväxt: om marknaden står stilla är upplåning till höga räntor olönsam.
Överraskning insättningar eller varför Bill Gates köpte ett hus på kredit
Har du någonsin undrat varför i väst köper folk alltid bostäder på kredit, även med pengar? Både miljonärer och tidigare presidenter blir låntagare. Det är därför de är miljonärer: de vet hur man räknar pengar. Även om en person har pengar, är det mer lönsamt för honom att investera det i affärer, i sin verksamhet eller i aktier, och slutligen bara placera dem i en bank för en insättning. Och att köpa en lägenhet är inte med dina egna pengar, utan med bankpengar. Även på en insättning för den tid låntagaren betalar lånet "tappar" han mer än två gånger, jämfört med det belopp som ges för att betala lånet.
Här är ett konkret exempel. Låt oss säga att vi köper en lägenhet för $ 300 tusen. Lånparametrar: löptid - 10 år, utbetalning - noll, låneränta - 12%. Under tio år kommer "överbetalningen" för en lägenhet att vara cirka $ 180 tusen, det vill säga cirka 60% av de initiala kostnaderna för bostäder. Men vi tog ett lån från banken. Och de lägger sina egna 300 tusen dollar på en insättning till 8% per år. Efter tio år kommer detta belopp att öka till 647 tusen dollar, det vill säga mer än två gånger.Dock måste man komma ihåg att insättningen i det inledande skedet kommer att hålla sig bakom lånbetalningar, och någonstans i mitten av terminen börjar de ta över dem. Vanligtvis gör en person jämförelser för det första investeringsåret och är besviken, men av någon anledning tänker få på utsikterna. Och i framtiden garanteras det belopp som växer på inlåningskontot betalningar på ett hemlån, som betalas i lika stora utbetalningar under hela perioden.
Låntagaren har inget att förlora.
Vilket av ovanstående kan vi dra slutsatsen? Det visar sig att i nästan alla situationer på marknaden, förutom den globala finansiella eller politiska krisen, är att köpa ett hem på kredit ett lönsamt företag, även om du har kontanter för att köpa en lägenhet. Men förutom matematik är psykologi inte mindre viktigt i livet. Om du är obekväm att leva på kredit, investera i finansiella instrument - allt ovanstående är inte för dig. Om du är redo att gå med i den finansiella kulturen - kom ihåg att du med bostadslån inte kommer att förlora något.
