Helen Mathieu
Juridisk rådgivare och notarius (Kanada).
Medlem i Advokatföreningen i Kanada och Quebec.
Den enastående befolkningsökningen i Förenade Arabemiraten på grund av besökande arbetare, det växande antalet turister exponentiellt och ett stort antal internationella projekt har orsakat en oöverträffad boom i fastigheter i Dubai. Ursprunget till denna boom låg tillbaka 2002, när Dubai-härskaren, His Highness Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, meddelade att rätten att äga vissa typer av fastigheter i emiratet nu kommer att beviljas alla investerare, oavsett deras medborgarskap. Enligt den grundläggande lagen är äganderätten till fastigheter i Dubai-emiratet begränsad och beviljas endast till medborgare i UAE och Gulf-länderna, liksom till företag som ägs 100% av medborgare i dessa länder. Därför kommer ett företag som är registrerat i Emiraten, vars aktieägare är utländska medborgare (till exempel ett bolag med begränsat ansvar - LLC, varav 49% ägs av en utlänning), inte att betraktas som "lokalt" i den meningen att få ägande av fastigheter. Utländska företag och privatpersoner har rätt till fritt ägande av fastigheter endast inom vissa områden.
Begreppet "frigörelse" eller "fritt ägande av fastigheter" är ett begrepp som länge har använts i Emiraten. En person som har rätten till fri äganderätt till fastigheter anses vara den absoluta ägaren till den mark och byggnader som denna rätt gäller. Ägaren har rätt att bo, använda och få inkomster från fastigheter under en obegränsad tid eller tills ägaren överlåter ägandet till en annan ägare. arvingarna till fastighetsägaren har rätt att ärva fastigheten efter ägarens död. Det är helt tydligt att med lanseringen av sådana storskaliga fastighetsprojekt som Dubai marina, emirates Hills, Jumeirah Islands, tre konstgjorda öarna Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, ängarna, The Springs och Arabian Ranches, införandet av den nya fastighetslagen möttes med stor förväntan och intresse.
Så vad säger exakt den nya fastighetslagen? Vilka rättigheter beviljas eller omvänt begränsas av den nya lagen? Och viktigast av allt, vad säger den nya lagen om utländska fastighetsägare?
Hur registrerar du din rätt?
I artikel 6 i den nya lagen föreskrivs att Dubai landavdelning framöver kommer att vara det enda organ som kommer att erkänna och registrera ägande av fastigheter. Före införandet av den nya lagen vid köp av fastigheter utfördes köparen i det respektive utvecklarens interna system. Det interna utvecklingssystemet har utfört och fortsätter att spela rollen som ett värdefullt verktyg för att registrera fastighetsförsäljning. I enlighet med bestämmelserna i den nya lagen, efter skapandet av markavdelningen, kommer emellertid register och andra utvecklare-databaser inte att betraktas som officiella informationskällor.
Under övergångsperioden från den interna registreringen av utvecklare till ett enda registreringssystem i Dubai Land Department var de två parterna eniga om att i de fall där köpprocessen har avslutats och äganderätten redan har ägt rum kommer de interna registreringsposterna i utvecklarsystemet att ersättas med officiella register i landavdelningen. Om fastigheten är under uppbyggnad kommer köparen först att registreras i det interna utvecklingssystemet, och när byggandet och idrifttagandet av byggnaden är klar måste han lämna in en ansökan till landavdelningen om registrering av ägandet i hans namn.
Det är viktigt att skilja mellan de två faserna för förvärv av fastigheter under uppförande. Under den första fasen, när fastigheten är under uppbyggnad, har köparen inte direkt ägande av fastigheten. Vid byggnadens slut, överföring av fastigheten till köparen och betalning av alla betalningar avseende fastighetens värde, börjar den andra fasen när köparen blir den fulla ägaren till fastigheten och kan ansöka om äganderegistrering i markavdelningen.
För att kunna betraktas som en fullgod ägare av fastigheter räcker det inte för en köpare att ha ett kontrakt för försäljning av fastigheter med en utvecklare. Köparen måste överföra avtalet till markavdelningen tillsammans med en ansökan om ägarregistrering i hans namn. Om alla inlämnade handlingar är i ordning registrerar markavdelningen ägaren till köparen i förhållande till detta objekt i ett enda fastighetsregister och utfärdar ett ägarintyg. Det är detta certifikat som kommer att vara dokumentet som bekräftar äganderätten till fastigheter.
Hur mycket kostar det?
Vid registreringen av ägandet i Dubai Land Department måste köparen och säljaren betala avdelningsavgifter, som för närvarande utgör 2% av marknadsvärdet för fastigheter, men dessa siffror revideras och kommer sannolikt att förändras. Samtidigt bestäms köparens och säljarens aktier inom 2% genom avtal mellan parterna. Vid överföring av äganderätten till fastigheten från byggherren till direktägaren debiteras en överföringsavgift, vars storlek beror på vem fastigheten köps in: upp till 3% för individer och upp till 1,5% för juridiska personer. Om fastigheten förvärvades i namnet på ett offshore-företag kan överföringen av ägandet utföras genom att sälja offshore-företaget tillsammans med dess egendom. med denna typ av överföring är det faktiskt inte en försäljning av fastigheter, utan ett offshore-företag som äger fastigheter, vilket därmed minskar överföringsavgifternas storlek.
Hur testerar jag fastigheter?
När man köper fastigheter i Emiraten, till exempel i Dubai, ställer många investerare frågor om arv av fastigheter inom ramen för sharia-lagen. I händelse av dödsfall tillämpas UAE-lagen på utländska medborgares testament angående fastigheter i Emiraten, medan testamentet endast sträcker sig till en andel på 30% av denna fastighet. trots att utländska medborgare har rätt att tillämpa lagstiftningen i sitt land, är det mycket troligt att egendomen inte kommer att övergå till den avlidens maka till fullo, eftersom sharia-lagen fördelar egendom mellan alla blod släktingar. För att fastigheter ska gå till de människor som ägaren ville se i arvingarna kan ett alternativ vara att skapa ett offshore-företag, där makarna kommer att fungera som styrelseledamöter. I händelse av att en av makarna dör, överförs andelarna i företaget till den andra makan och andra arvingar. Med andra ord, på detta sätt genomförs en intern överföring av aktier i företaget, vilket undviker sharialagen om arv i förhållande till fastigheter. För mer information om juridiska aspekter relaterade till förvärv av fastigheter i Förenade Arabemiraten, vänligen kontakta Helene mathieu Legal Consultants juridisk rådgivning.
