Text: Helena Kryukova När vi introducerar framtidens stad, kommer det första NUMA DUBAI. SAMMANFATTNINGAR OCH EMIRATFÖRSÄLJNINGSMARKNADEN: ÖVERVÄNDIGA PROBLEMER, DET ÅTERGÅRD TILL FRAMTIDEN SÄKER UTVECKLING, NYA FANTASTISKA PROJEKTER OCH RAPID TILLVÄXT FÖR INVESTERING I INVESTERING.
Dubai har regelbundet ledande positioner i betyg av prioriterade investeringar i fastighetsinvesteringar: i Savills-klassificeringen tog emiratet andra platsen i världen när det gäller attraktivitet för bostadsinvesteringar, och Knight Frank-rating förutspår helt att Dubai snart kommer att ligga före London med denna indikator. investeringskapital.
Utbud och efterfrågan - på vågen
Valet av investerare är inte förvånande, eftersom utöver de viktigaste faktorerna, såsom en hög avkastning på tillgångar, säkerheten för investeringar och graden av deras avkastning på investeringar, visas emiratet också ständigt i listorna över städer med de mest ovanliga, intressanta och betydande fastighetsprojekt, såsom Dubai South Aerotropol-projektet ( tidigare Dubai World Central), utsågs av Knight Frank-experter till ett av de fem viktigaste stadsutvecklingsprojekten i världen för fastighetsinvesteringar.
Och naturligtvis också MBR City - District One med sina sju kilometer med konstgjorda sjöar Crystal Lagoons och världens största konstgjorda strand, Aladdin City-komplexet i hjärtat av Dubai Creek, inspirerat av traditionell arabisk kultur, tre temaparker under det allmänna namnet Dubai Parks and Resorts , utvecklingsprojektet för konstgjord ö på Bluewater Island med världens högsta pariserhjul, Dubai Eye, det storskaliga Dubai Creek Harbour-komplexet, den gigantiska Dubai Frame och utvecklingsprojektet Deira Islands. Och detta är bara en del av de fantastiska projekten som kommer att dyka upp i Dubai inför EXPO 2020.
Men denna virvelvind av nya projekt, som så snabbt fångade Dubai, kunde inte annat än orsaka förlägenhet bland många analytiker som är vana att se fallgropar i allt, särskilt i kombination med en minskning av aktiviteten på fastighetsmarknaden och en synlig prisnedgång. Låt oss försöka klargöra denna övergripande bild av en fantastisk framtid.
Den främsta snubblsten i olika försök att ge en så tydlig prognos som möjligt för den framtida utvecklingen av bostadsmarknaden i Dubai var det verkliga antalet föremål som var redo att komma in på marknaden inom en snar framtid. I början av året var analytikernas omfattning ganska stor: utan förlägenhet uppgav de att 30 000 bostäder mycket väl skulle kunna fylla på marknaden redan 2015. Sedan blev prognoserna lite mer blygsamma: någon lovade 25 000 nya objekt under 2015, andra tog en mer förlängd tidsram för att inte fixa det aktuella läget och kallade siffrorna på 70 000 objekt fram till 2018, eller omvänt smalare - 6000 objekt för andra halvåret 2015.
Allt detta kunde inte annat än orsaka förvirring bland investerare och förvirrade vissa potentiella köpare, varefter de stora marknadsaktörerna själva, inklusive ledande utvecklare som DAMAC och Union Properties, uttalade att utbud och efterfrågan fortfarande var balanserade, men med en tendens till en övervägande av efterfrågan.
Senare tillkom officiell statistik till dessa uttalanden: trots de utlovade 25 000 nya fastigheterna kommer inte mer än 10 000 bostäder att tas i drift i Dubai 2015, eftersom utvecklarna själva förstår effekten av leveransfaktorn på marknadens allmänna tillstånd och strävar inte efter det glut, hämmar driftsättning av nya anläggningar. Enligt Dubai Statistics Center kommer Dubais befolkningstillväxt under de kommande åren att vara 5-7% per år och bostäderna kommer att öka med 2,2% per år, så tillgången och efterfrågan kommer att ha en tendens att råda under kommande år.
Det faktum att efterfrågan på bostäder i Dubai, och nu och i framtiden kommer att ligga betydligt före utbudet, talar analytiker och marknadsaktörer enhälligt. Så säger chefen för Union Properties Khalid Bin Kalban, chefen för DAMAC Zayed ElChaar, såväl som analytiker från Land Sterling och Bayut. Och slutligen fastställdes den sista punkten i dessa tvister av den officiella rapporten från Dubai Land Department, som säger att emiratet på bara nio månader 2015 avslutade 33 907 fastighetsaffärer, vilket indikerar en stadig ökning av köparnas intresse för marknaden.
För köparnas personliga medel under denna period såldes fastigheter till 21,24 miljarder US dollar och för kredit - till 25,59 miljarder USD. Därför är det också tydligt att populariteten för bostadslån i Dubai växer varje år.
Ny uppgång - på sex månader
Under de senaste två åren har det totala värdet på fastigheter som sålts i Dubai för varje efterföljande kvartal ökat stadigt, på grundval av vilket man kan dra slutsatsen att den lokala fastighetsmarknaden utvecklas stadigt och stadigt, säger chef för landavdelningen, Sultan Butti Bin Majren. Det bör emellertid noteras att ju närmare slutet av året, desto mer övertygade om prognoserna från analytiker och marknadsaktörer låter om den överhängande (kanske redan i mitten av nästa, 2016) Dubai fastighetsmarknad återgår till sina tidigare tillväxtindikatorer.
Idag har dessa mer nyligen försiktiga och blygsamma antaganden förvandlats till självständiga teser med stöd av fakta. Anledningen till den triumferande återkomsten av marknaden till dess tidigare positioner är intensifieringen av processer i regionens ekonomi på grund av statusen till en stabil vik i den rastlösa miljön i andra länder i Mellanöstern, liksom dess inriktning mot 2020, då världsutställningen kommer att hållas i Dubai.
En annan viktig faktor som ligger utanför fastighetsbranschen, men ändå kommer att ha en betydande inverkan på dess fortsatta utveckling, har varit att ekonomiska sanktioner från Iran nyligen har upphört, vilket lovar Förenade Arabemiraten och i synnerhet Dubai ett kraftfullt ytterligare ekonomiskt incitament att expandera som minst 13 miljarder USD i årlig handelsvinster. Enligt IMF: s uppskattningar kommer den årliga ökningen av BNP i Förenade Arabemiraten endast på grund av att sanktionerna mot Iran upphävs att bli minst 1% plus en årlig tillväxt på 3% under de kommande tre åren.
Fokus ligger på hyresmarknaden
En annan sektor inom fastighetsbranschen, som lockar ökad uppmärksamhet av analytiker och investerare, har blivit de senaste sex månaderna, hyresmarknaden i Dubai. På detta område, som tidigare månader, observeras ökad volatilitet, men en sak är säker: säkerheten i investeringar i Dubai fastigheter fortsätter. Enligt Phidar Advisorys husprisindex har avkastningen i Dubai-lägenhetssegmentet stigit till rekordhöga 7,5% under de senaste tre månaderna, medan villaavkastningen har stigit till 4,8% tillsammans med lägre priser i försäljningssektorn och fortsatt eller stigande priser inom hyresegmentet.
Det faktum att de växande hyresintäkterna, i kombination med statusen som en säker investeringshamn som ligger i Dubai, utgör en ganska optimistisk framtid för fastighetsbyggnadsindustrin, indikeras också i den senaste rapporten från det internationella kreditvärderingsbyrån Moody's och i en analytisk rapport från Financial Times, vars experter kallas lojala utländsk investeringslagstiftning och öppenhet i regleringsstandarder, det vill säga säkerhet och komfort, är bland de två viktigaste faktorerna för den fortsatta utvecklingen av Dubai-bostadsmarknaden i.
Enligt en annan konsultbyrå, Land Sterling, ökade kostnaderna för att hyra studiolägenheter i prisvärda områden i Dubai med 13% endast under tredje kvartalet. Samtidigt är ökningen av kostnaderna för att hyra bostäder med ett större område omvänt proportionell mot storleken på villor och lägenheter: lägenheter med ett sovrum har stigit i pris med i genomsnitt 5-12% per kvartal, beroende på området, och elitbostäder, tvärtom, har blivit något billigare för hyresgäster. På toppen av populariteten bland investerare och hyresgäster - billiga lägenheter i ett litet område i de utvecklade områdena i Dubai. Enligt Propertyyfinder faller de mest eftertraktade hyresgästerna i Dubai i prisintervallet från 13 500 US $ till 40 000 per år.
Således är Dubai fortfarande en av de dyraste städerna att hyra i världen. Detta bekräftades av en ny UBS-betygsstudie med titeln Priser och intäkter.
Men Dubai lyckades komma in i de fyra bästa städerna med de högsta hyrespriserna främst på grund av sin elitfastighetssektor, medan nyligen både regeringen och utvecklarna själva har fokuserat på den andra änden av spektrumet - den prisvärda bostadssektorn.
Denna trend, som har bildats under första halvåret, fortsätter till denna dag. Enligt JLL-definitionen anses överkomliga priser för Dubai vara fastigheter med ett genomsnittligt värde av 215 000 US-dollar i försäljningssegmentet och cirka 19 000 USD per år i hyresegmentet. Det är denna typ av bostäder i Dubai som för närvarande saknas mest, eftersom minst 40% av den totala befolkningen, eller 820 000 hushåll, är potentiella köpare och hyresgäster av sådan fastighet, säger JLL-rapporten.
Nya investeringsmöjligheter kommer att locka en helt ny typ av investerare till Dubai som är intresserade av kategorin lågkostnadsfastigheter, och tack vare dem de senaste sju eller fler åren, enligt analytiker på Knight Frank, förväntar Dubai en stabil och säker utveckling av bostadssektorn.
För mer information om köp och förvaltning av fastigheter i Dubai, kontakta IMEX Real Estate på tel. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
