Text: Helena Kryukova
Enkel masterplan
Idag är det inte en hemlighet för någon att Dubai-regeringen på alla sätt försöker rättfärdiga Dubai's informella status som "framtidens stad." Alla, även de mest vågade projekten här får inte bara godkännande, utan också direkt statligt stöd, och statliga strukturer kommer ofta med initiativ som inte är underlägsna, och ofta framför de mest vågiga idéerna från utvecklare. Men när framtidens futuristiska fartyg, kallad Dubai, går framåt, börjar kursens huvudfunktioner att följa upp. De fantastiska projekten med megakomplex som uppstår här och där överraskar naturligtvis fantasin, men för en framgångsrik utveckling måste allt detta föras in i systemet. Vad faktiskt är de styrande strukturerna avser att göra och planerar att presentera en redan mer eller mindre tydlig plan för stadens utveckling som helhet.
Huvudtyngden i stadens utveckling läggs nu på att öka öppenheten i masterplaner, samverkan mellan olika branscher, off-plan fastighetsförsäljningssystem och förståelsen för alla nyanser på marknaden för investerare. Men utvecklare kommer inte bara att vara skyldiga, utan de får hjälp. För detta ändamål planeras att utveckla ett helt paket med olika incitamentsåtgärder som tillsammans hjälper till att uppnå de mål som regeringen har satt upp.
Till exempel inom den prisvärda bostadssektorn, som har pratats om på Dubai fastighetsmarknad under de senaste månaderna. Ahmad Bukhash, chef för Dubais Creative Industrial Cluster Development Office, inrättade på initiativ av Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vice president, UAE: s premiärminister och härskare i Dubai, sa i en ny intervju att framtiden ligger i det nära samarbetet mellan privata byggföretag och emirats ledarskap. Du måste bygga, men precis vad staden verkligen behöver.
De flesta av de stora utvecklarna har nyligen uppmärksammat främst byggandet av projekt inom lyxsegmentet, vilket lämnar obevakad, särskilt placering av underhållspersonal eller utkomster med låg inkomst. Därför är det inte förvånande att det under den period av priskorrigering var det den lyxiga bostadssektorn som först kände det. "Idag är det mycket viktigt att skapa en stark mellanlänk som förbinder de övre och nedre prissegmenten på Dubai fastighetsmarknad," konstaterade Bukhash, "att skapa en arkitektonisk typologi för projekt av olika slag. Inte långt borta är tiden då det inte kommer att finnas några separata, om än stora, masterplaner "Dubai kommer att utvecklas enligt en enda masterplan."
krockkuddar
När Dubai utvecklas blir behovet uppenbart inte bara för att standardisera strategin för stadsutveckling utan också i prisjusteringar. Detta ämne kan kanske inte undvikas i någon diskussion om fastigheter i Dubai. Och de goda nyheterna är att den nuvarande prisnedgångsperioden verkar vara det viktigaste tecknet på stabiliseringen av kursen som Dubai har tagit. Ja, prissänkningen som experterna lovat för 2015 kan vara från 10 till 20% i slutet av året, men det är exakt vad marknaden behövde, säger de med en röst.
Till exempel säger en ny rapport från Standard & Poor's, ett välrenommerat kreditvärderingsinstitut, att denna gång är både utvecklarna själva och marknaden som helhet mycket bättre förberedda på den förväntade prisminskningen än det var, säger, under krisåret 2009. Vi kan säga att marknaden till och med förberedde sig för detta fall en slags "airbag". De blev inte bara diversifieringen av vinststrukturen hos de flesta av de stora aktörerna på Dubai-marknaden för fastigheter, de olika erbjudandena och stabiliteten i kapitalflödesbalansen på utvecklarnas konton. Mer viktiga faktorer är yttre omständigheter som är oberoende av deltagarnas vilja, nämligen Dubai: s svaga beroende av "oljenålen", liksom en stor andel fastighetsinvesteringar från utländska investerare. Icke-oljehandelsföretag bidrar mycket till Dubais BNP, så att de lätt kan kompensera för bristen på efterfrågan från oljeföretag som har tappat en del av sin glans, om någon, säger Standard & Poor's-rapporten.
En annan "airbag" för Dubai fastighetsmarknad, "en grundläggande stödjande faktor för Dubai bostadspriser och hyresfastigheter för de kommande fem åren," som Standard & Poor's uttryckte det, kommer att bli tillväxten av befolkningen i Dubai. Standard & Poors experter förutspår en ökning av antalet invånare inom 5-6% under de kommande två åren för detta emirat och cirka 7-8% under samma period för Abu Dhabi. Enligt uppskattningar bör invånarna i Dubai nå 2020 3 miljoner människor.
Dags att investera
Den mest kritiska faktorn för vår framgångsrika utveckling av fastighetsmarknaden i Dubai är frågan om utländska investeringar. Endast under första kvartalet i år investerade utländska investerare nästan 1,5 miljarder dollar i Dubai fastigheter.
Samtidigt ser prognosen för framtiden ännu mer optimistisk ut: 68% av investerarna som undersökts av det välkända analytiska företaget Franklin Templeton tror att fastigheter i Förenade Arabemiraten kommer att behålla sin status som den mest eftertraktade tillgången under de kommande tio åren och kommer att fortsätta att investera betydande medel i denna sektor. Franklin Templetons globala studie omfattade 23 länder och 11 500 investerare världen över.
Som ett resultat blev det känt att köp av fastigheter i Förenade Arabemiraten är ett av de tre huvudsakliga investeringsområdena bland globala investerare.
Och trots att sådana investeringar traditionellt anses vara långsiktiga när det gäller att återföra medel och generera intäkter, hoppas ändå 73% av de tillfrågade att börja tjäna pengar på sina investeringar inom två år. Sådana resultat från forskarna bekräftas av analytiker på det ledande konsultföretaget Knight Frank. I en ny rapport noterade företagets specialister att 40% av ägarna av stort kapital i Förenade Arabemiraten kommer att investera i fastigheter. I genomsnitt är 35% av alla investeringspaket från de största UAE-investerarna i fastigheter. Samtidigt investerade 60% av dessa investerare förra året i fastigheter, främst i Dubai-emiratet.
Och för 2015 ser prognosen ännu bättre ut: 60% av investerarna kommer att lämna sina investeringar i fastigheter, och ytterligare 40% kommer att investera nya medel i den här tillgången. Samtidigt har marknaden en stor andel investerare med så kallat stort privat kapital som överstiger 1 miljon US $ och mycket stort privat kapital som överstiger 30 miljoner US $. Dessa investerare är främst intresserade av bostadsfastigheter, följt av andra och tredje platser Investeringarnas popularitet följs av kontor, detaljhandel och hotellfastigheter.
Förenade Arabemiraten lockar rika investerare med tre huvudfördelar: levnadsstandard och hälsovård (87% av de svarande sa att detta är den viktigaste faktorn), säkerhet (67%) och politisk stabilitet (67%).
Investerare är lätta att förstå, eftersom hyresintäkter i Dubai fortfarande är en av de högsta i världen. Enligt Global Property Guide varierar bruttomarginalen för Dubai fastighetsinvestering idag från 5,87% till 7,21%, beroende på lägenhetens storlek. Samtidigt ger lägenheter i ett mindre område traditionellt mer inkomst eftersom de är efterfrågade. Som jämförelse är inkomst av fastighetsinvesteringar i en av de snabbast växande städerna i världen i Hong Kong 2,82%, i Indien 2,22%, i Singapore 2,83% och slutligen i London bostadsinvesteringar eller kommersiella fastigheter kan vara i storleksordningen 2,72-3,20%. Att hyra små lägenheter i Dubai kan ge sina ägare en inkomst på upp till 22% per kvadratmeter per månad och lägenheter i ett större område - upp till 21% per kvadratmeter per månad.
Avslutningsvis är det värt att notera att Dubai upprepade gånger har erkänts av de ledande sociologerna i världen som det "lyckligaste" landet i Mellanöstern. I sociologisk mening förstås lycka som förväntad livslängd och tillfredsställelse med den, en grundläggande nivå av livskvalitet och välbefinnande.
Ur denna synvinkel förtjänar Förenade Arabemiraten och särskilt Dubai särskilt omnämnande i FN: s rapport om lyckanivån i världen World Happiness Report 2015. Utvecklingsplanen för Dubai fram till 2021 innebär emiratets lycka som huvudmål, den nationella politiken som sådan syftar till dess omedelbara framgång. vilket inte är typiskt för alla länder. Nivån på medicinsk vård, graden av tillfredsställelse med interaktionen med miljön, säkerhetsnivån och, framför allt, förmågan att leva under bekväma förhållanden, högkvalitativa och bekväma bostäder - allt detta gör Förenade Arabemiraten till ett land attraktivt för många utlänningar. Och om det kommer till val, då, åtminstone ur synvinkel för fastighetsförvärv, kallar experter idag den mest gynnsamma tiden för integration i Förenade Arabemiraten.
För mer information om förvärv och förvaltning av fastigheter i Dubai, kontakta IMEX Real Estate på tel. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected].
