Inlagd av: Helena Kryukova Under senare år kan fastighetsmarknaden i Dubai jämföras med en ny bil som just har gått av monteringslinjen: de inspirerade ägarna av den nya superbilen körde till farliga gränser och en dag, 2008-2009, lämnade de nästan loppet. Men i dag har den första grymma svalningen svalnat och rörelsen har blivit mer uppmätt och kontrollerad. Nu är denna obehagliga framsteg inte längre i fara för kollaps.
Det faktum att "dammet har sänkt sig" och saker är ännu bättre på marknaden än vad som kunde förväntas, säger resultaten från första kvartalet, för analysen som ledande analytiker hade tillräckligt med tid. Till en början bekräftade blygsamma bedömningar av enskilda byråer, och sedan övertygande data från officiella rapporter från sådana erkända myndigheter i fastighetsvärlden som CBRE och Knight Frank: vi kan tala rent symboliskt om en minskning av fastighetspriserna i Dubai under första kvartalet. Ja, den galna ökningen i antalet priser på fastighetspriser är en saga historia, men samtidigt lägger den en så solid grund att även med beaktande av korrigering för en minskning av aktiviteten i allmänhet, uppgifterna vid jämförelse av årliga indikatorer visar sig fortfarande vara för det aktuella året.
Vad talar vi om?
CBRE-rapporten var den första som publicerades. Enligt analysen från detta internationella analytiska företag sjönk priserna i segmentet för köp och försäljning av fastigheter under de första tre månaderna 2015 i Dubai med 2% jämfört med samma period förra året. Dessutom bör det förstås att detta bara är en genomsnittlig indikator, så att det i vissa segment av marknaden inte föll alls. Men hämningen av de allmänna processerna på fastighetsmarknaden borde naturligtvis ha uttryckts i något. Först och främst en märkbar minskning av investerare och konsumentaktivitet. Det sammanlagda värdet på bostäder som såldes i Dubai för årets första kvartal uppgick enligt CBRE till 17,4 miljarder US-dollar, vilket är 20% mindre än samma siffra för det första kvartalet 2014. Samtidigt minskade det totala antalet bostadsköp och försäljningstransaktioner som genomfördes under första kvartalet med endast 4% jämfört med första kvartalet 2014.
Och en ganska ny, och dessutom officiell, rapport från Dubai Land Department, som de säger, slutade denna fråga genom att publicera sina uppgifter: det totala beloppet för fastighetstransaktioner i "Framtidens stad" för första kvartalet uppgick verkligen till 17,4 miljarder US-dollar, här CBRE-analytiker misstog inte en dollar. Men med avseende på det totala antalet fastighetstransaktioner, enligt rapporten från forsknings- och utvecklingsavdelningen inom området fastighetshandel vid Dubai Land Department, för första kvartalet i emiratet, registrerades totalt 11 603 fastighetsaffärer, varav 8 000 var i försäljnings- och köpssegmentet där det totala transaktionsbeloppet uppgick till 6,54 miljarder US-dollar.
Lånesegmentet i det totala antalet försäljningstransaktioner stärkte också sin position väsentligt. Mer än 3 000 fastigheter under det första kvartalet i Dubai såldes med kreditfonder, varav det totala antalet uppgick till 10,08 miljarder US-dollar.
De officiella uppgifterna och uppgifterna från företaget CBRE bekräftades av en annan myndighet från fastighetsmarknadsanalytiker, företaget Jones Lang LaSalle (JLL). Emellertid presenterade byråns analytiker en traditionellt mer grundlig rapport, från vilken det blev klart vilka områden på fastighetsmarknaden som var mest benägna att avmattas under årets första kvartal. Således specificerar CBRE-siffrorna, JLL-byrån noterade en 2% minskning av lägenhetspriserna i Dubai och en mycket liten nedgång i segmentet villaförsäljning - med 1% från föregående års resultat för samma period. Och här kommer vi till en mycket intressant "gaffel", som gick in på Dubai fastighetsmarknad 2015.
Dubai är en kontraststad
Eller åtminstone har den alla chanser att bli en inom en snar framtid, men uteslutande i bästa och mest fördelaktiga mening för alla marknadsaktörer. Vi talar om de två mest slående trenderna i nyare tid som har kommit fram mot bakgrund av stabilisering av fastighetsmarknaden och dess nu uppenbara mognad för alla.
Å ena sidan är Dubai lyxens världshovedstad, och elitpriser för fastigheter här, om de bromsar tillväxttakten kommer de definitivt inte att gå minus. Vilket i princip alltid har fått utvecklare att visa särskilt intresse för detta fastighetssegment. Men mot bakgrund av stigande priser blev det plötsligt uppenbart att byggandet av prisvärda bostäder skulle kunna ge inte mindre fördelar, främst på grund av exceptionellt hög efterfrågan.
Prisvärd bostad - för Dubai är frasen ganska ovanlig med tanke på bilden av progressiv lyx, som har blivit kännetecknet för "framtidens stad." Men verkligheten över tid har visat: "det utlovade landet" för många, denna region kan locka till sig mycket starkare medelklass, specialister av hög kvalitet med en genomsnittslön än du kan förvänta dig. Och alla dessa människor behöver bo någonstans. Samtidigt klarar inte alla utan snarare de flesta av dem med priserna i samma takt som hyresindexet har ökat nyligen. Således har prisvärda bostäder blivit en mycket relevant fråga för Dubai. Och utvecklarna insåg i tiden detta.
För närvarande beslutade ledningen i Dubai till och med att vidta ett antal regleringsåtgärder för att säkerställa byggandet av rätt mängd prisvärda bostäder. Nu rekommenderar emiratets regering utvecklarna att följa med var och en av sina projekt med byggande av prisvärda bostäder, vilket bör vara 15-20% av projektets totala skala. Mark kommer att avsättas för detta och förfarandena för utfärdande av bygglov förenklas. Hittills har dessa åtgärder rådgivande frivillig karaktär, men i framtiden, om nödvändigt, kan dessa krav bli obligatoriska för alla utvecklare. Med tanke på att de materiella fördelarna för utvecklare och allmänna fördelar i form av prisvärda bostäder i Dubai har alla chanser att sammanfalla inom en snar framtid är det möjligt att obligatoriska regleringsåtgärder inte kommer att krävas.
Den andra riktningen, som tydligast har visat sig nyligen, är att bevara och ytterligare stärka Dubai-statusen som en av världens lyxhuvudstäder. Reidin, en populär fastighetsportal i Förenade Arabemiraten, har sammanställt en annan lista över de dyraste fastigheterna som såldes i Dubai för första kvartalet 2015. Detta betyg, som i tidigare perioder, leds igen av den konstgjorda ön The Palm Jumeirah: den dyraste privata fastigheten var lägenheten som såldes här i januari 2015, 3aUS $ 3,51 miljoner. Också i den "prestigefyllda" listan över de dyraste Dubai fastigheterna under första kvartalet 2015 Årets träffade världens högsta "vridna" Cayan Tower i Dubai Marina-området, där två dyra lägenheter såldes samtidigt, samt The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) i Dubai Dubai-området, där också tre topperbjudanden registrerades försäljning av fastigheter.
Enligt en rapport från Wealth-X och Sothebys International Realty har de senaste tio åren fokus på uppmärksamhet från de rikaste människorna i världen, de vars förmögenhet uppskattas till mer än $ 30 miljoner dollar, gått från London, New York, Paris och den franska rivieran till Singapore, Hong Kong och särskilt Dubai. Det är i denna del av världen som alla de mest aktiva ekonomiska och sociala processerna är koncentrerade, och det är här utsikterna för fastighetsinvesteringar ser särskilt lovande ut. Enligt analytiker registrerades minst 350 transaktioner för mycket stora belopp under 2014 inom lyxfastighetssegmentet på Dubai fastighetsmarknad, och det totala värdet på lyxiga fastighetstransaktioner som slutfördes i Dubai 2014, uppgick till minst 750 miljoner US-dollar. Och denna trend har, som förväntat, alla chanser att fortsätta i framtiden. Trots avmattningen i många processer på Dubai-fastighetsmarknaden minskade inte alls högprofilerade lyxprojekt från ledande utvecklare i Dubai alls. De främsta orsakerna till "migration" av miljonärer från sina hem är fortfarande UAE: s politiska stabilitet mot regionens allmänna instabila politiska bakgrund, liksom många skattemässiga fördelar. Samtidigt anses avgiften för registrering av fastigheter i Dubai fortfarande vara en av de lägsta i världen.
Tecken på mognad
Oavsett om det är för segmentet överkomliga bostäder och för premiumfastighetsmarknaden är den kollektiva kollegiala slutsatsen från experter från fastigheter rättvis: Dubai fastighetsmarknad har förvärvat alla förfallsfunktioner. Typen av huvudköparen av fastigheter i Förenade Arabemiraten håller på att förändras, den verkliga slutköparen kommer till marknaden, och på investeringsområdet är det ett steg bort från vanliga spekulativa system med en snabb återförsäljning av köpta bostäder. Investerare är nu mer intresserade av långsiktig avkastning. Omfattningen av framtida konstruktion inspirerar också förtroendet för framtiden. Till exempel, under de kommande tre åren avser en av industrigigenterna Nakheel att investera nästan 4 miljarder US-dollar, specifikt 3,81 miljarder US-dollar, i genomförandet av nya projekt i Dubai. Det territorium som byggandet av nya anläggningar planeras tar upp nästan 85 tusen kvadratmeter . Och hans direkta konkurrent Emaar offentliggjorde nyligen den verkliga storleken på sin markfond, som också kommer att byggas upp under de kommande åren. Emaar äger 235 miljoner kvadratmeter mark i emiratet.
Så en sak är klar: byggnadsindustrins glansdagar i Dubai, som vi bevittnar nu, fungerar endast som en språngbräda, en lanseringsplatta för dess utveckling, vars omfattning och takt verkligen blir grandiosa.
Du kan få ytterligare information om förvärv och förvaltning av fastigheter i Dubai från IMEXReal Estate-specialister per telefon i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfri telefon i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en begäran per e-post [email protected] .
