Inlagd av: Helena Kryukova Uthållighet och försiktig optimism - så kan du beskriva beteendet hos Dubais utvecklare och mäklare under de första månaderna av 2015, mot bakgrund av den ökande efterfrågan och en samtidig prisnedgång. Det verkar som den viktigaste lärdom som Dubai lärde sig av den svåra erfarenheten 2008-2009 var medvetenheten om vikten av solida stiftelser för alla entusiasmer. Men emiratens entusiasm på fastighetsmarknaden minskade inte alls.
Förändring av etapper
En naturlig förändring i perioder med aktivitet och relativ nedkylning är karakteristisk för alla fastighetsmarknader. Och Dubai i denna mening, kan vi säga, hade tur. Efter en feberig tillväxt och stigande priser i slutet av 2013 - början av 2014, som så påminde många om krisen 2008 före krisen att IMF till och med gav ut en officiell varning till Dubai-myndigheterna, var kursen mot kylning relativt smärtslös.
Det kritiska steget har redan avslutats. Marknadens kollaps inträffade inte tvärtom, under andra halvåret 2014 började marknaden gradvis och långsamt förvärva alla funktioner i en mogen och stabil utveckling. Detta berodde till stor del på de snabba och effektiva åtgärderna från regeringen i Dubai, som flera gånger har nämnts i många källor. Nu skulle jag vilja säga något annat. Om vad denna marknad förväntar sig nästa.
Den artificiella omvärderingen av Dubai fastigheter, i kombination med marknadens mättnad med nya högkvalitativa bostäder, enligt experter, kommer att leda emiratet till den oundvikliga prisjusteringen 2015. I början av året överskattade en del oroade analytiker de specifika prognossiffrorna i detta avseende, men efter några veckor korrigerade de sina förutsägelser. Således lovar experter på Jones Lang Lasalle, ett internationellt analys- och konsultbyrå, Dubai en prisnedgång på 5-10% för 2015. Enligt JLL-experter steg fastighetspriserna i Dubai endast under de senaste två åren, enligt juni 2014, med 56%. Under JLL kommer 25 tusen enheter nya bostäder att tas i drift 2015 i Dubai, vilket motsvarar 7% av hela emiratets befintliga bostadsbestånd. Enligt Craig Plumb, chef för analytik vid JLL i Mellanöstern, är marknaden dock ganska kapabel att ta emot ett sådant antal nya fastighetsfastigheter utan att sänka priserna. Deras nedgång bestäms därför mer sannolikt av andra faktorer, i synnerhet alltför höga bostadspriser.
En annan aspekt av prissättning i många sektorer i Dubais ekonomi som väcker oro för potentiella investerare utomlands är situationen med oljepriser, vars kostnader traditionellt förknippas i allmänheten med priser för allt annat, och särskilt i de arabiska länderna som leder export av detta " svart guld. "
I detta avseende har experter bråttom att trösta oss: ett oljeprisfall kommer inte att ha någon betydande inverkan på bostadsmarknaden i Dubai. Detta emirat har lite att göra med oljehandelsmarknaden, men en minskning av aktiekurser med 30% från toppindikatorn i juni 2014 kan försvaga potentiella investerares förtroende, säger experter JLL. Situationen på valutamarknaden kan försvaga aktiviteten hos vissa investerare något: på grund av dirhamn till dollar har boendet i Dubai blivit dyrare för vissa utlänningar, men i allmänhet kommer bilden att förändras lite, säger JLL-rapporten.
Marknadsgrad
Det faktum att den tydliga nedkylningen av Dubai fastighetsmarknad är ett säkert tecken på dess stabilisering skulle man tvivla på om bara analytiker uttryckte optimism i denna mening.
Men det är helt delat av dem på vilka den fortsatta utvecklingen av situationen direkt beror, det vill säga marknadsaktörerna själva, utvecklare och mäklare, nyckeltal inom industrin. 90% av Dubais fastighetsmarknad styrs för närvarande av fyra industrigiganter - Nakheel, Damac, Dubai Properties och Emaar. Därför påverkar fluktuationerna i vinst och aktivitet hos dessa utvecklare betydligt situationen på fastighetsmarknaden som helhet.
Till exempel Dubais fastighetsmarknadsgigant Nakheel, som beställde 132 nya bostadsfastigheter på den konstgjorda ön Palm Jumeirah och ett antal fastigheter i Dubais områden som A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park och Jumeirah 2014 Höjder, förväntar sig en betydande vinsttillväxt 2015 och kommer inte att minska takten i sin aktivitet. Företaget har för avsikt att öka sina hyresintäkter upp till 2 miljarder US-dollar per år på grund av nästan en miljon nya kvadratmeter detaljhandelsutrymme som utvecklaren kommer att beställa under innevarande år, samt 30 tusen nya bostäder som kommer att hyras . Nakheel garanterade bankernas stöd under de kommande fyra åren - finansinstitut kommer att ge utvecklaren lån på minst 2,15 miljarder US-dollar. Nakheel avser att tillhandahålla byggkontrakt 2015 för totalt 1,91 miljarder US dollar, medan förra året var denna siffra 1,44 miljarder dollar.
En annan viktig aktör i Dubai fastighetsbransch, Damac, presenterade också sin prognos för framtiden: 2015 kommer marknaden troligen att stabiliseras, medan det under 2016–2017 troligen kommer antalet nya projekt som tas i drift att minska, vilket kan leda till en ny omgång prisökningar.
Det kollektiva yttrandet från de flesta av deltagarna på Dubai fastighetsmarknad bekräftar också måtten på bostadsprissänkningen i Dubai 2015, men han kallar andra för fallens faktorer. Detta är först och främst en ökning av avgifterna för försäljning av fastigheter, strängare regler för utfärdande av inteckningar och brist på prisvärda bostäder, trots att Förenade Arabemiraten regelbundet har lett värderingarna i fråga om volymen av fastigheter som beställts under de senaste åren. . Till exempel uppskattas det totala värdet på fastigheter som byggdes 2014 till 21,28 miljarder US-dollar. Men tyvärr är andelen av de mest eftertraktade, prisvärda fastigheterna i denna totala massa för liten, därmed den överdrivna efterfrågan på den.
Timeshare och crowdfunding
Och dessa två nya ord sades av fastighetsinvesterare själva, som ständigt letar efter nya och mest lönsamma sätt att investera i den mest pålitliga sfären, sfären av bostadsfastigheter. Särskilt för Dubai och Förenade Arabemiraten som helhet har dessa två koncept blivit särskilt relevanta just på grund av den ständiga prisökningen, vilket inte tillåter investerare med en begränsad budget att köpa separata bostäder för helårsbruk. Och här kommer tidsdelning och crowdfunding till undsättning.
Dessa koncept är emellertid nya just för Dubai, där i år för första gången ett fullständigt förslag om samfinansiering av bostadsköp dykt upp på marknaden. Ett sådant erbjudande lämnades till små investerare av DURISE beträffande lägenheter i Old Town Island-komplexet i centrala kvarteret Dubai Souq A1 Bahar. Enligt ett förslag från DURISE kommer det lägsta investeringsbelopp som ränteinnehavare kan investera i ett gemensamt köp av bostäder på grund av crowdfunding att uppgå till 5000 USD.
Crowdfunding-konceptet riktar sig till de potentiella investerare som inte har tillräckligt med medel för oberoende köp av enskilda bostäder, men som kan investera en del av de pengar som behövs för att köpa en viss fastighet. Således lyckas förmedlingsföretaget samla in tillräckligt med medel för att köpa ut en (lägenhet) eller flera (upp till hela komplexet) fastighetsobjekt, och aktieägare-investerare blir fulla ägare av denna fastighet på lika villkor.
I allmänhet är crowdfunding-program ganska olika och involverar olika former av investerares deltagande. Denna princip om att investera i fastigheter har nyligen varit av stort intresse för investerare i Ryssland och andra länder i världen. I Dubai "crowdfunding" i förhållande till fastigheter "testar bara marken." En annan typ av investeringar i fastigheter, som visade sig i Dubai relativt nyligen och därför inte känd för alla, var begreppet timeshare. Enligt en ny analytisk rapport från marknadsföringsföretaget AFH kommer Dubai-fastighetsmarknaden att få minst 3,8 miljarder US-dollar i intäkter på kort sikt på grund av ökad efterfrågan på fastigheter inom timeshare-sektorn.
Tidsdelningen antar att hyresvärden har rätt att bo i sin lägenhet eller hus under en viss tid under året (vanligtvis en period från en månad till tre under det år som ägaren väljer) och resten av tiden hyrs fastigheten av en förvaltningsorganisation till vilken ägaren anför denna rätt eller den som ursprungligen byggde och driver detta bostadskomplex. Således ger bostäder inkomster till husägaren och påfyller samtidigt fonden för hotellfastigheter i staden. Denna form av ägande kallas också ofta delat eller gemensamt ägande. Tidsdelarindustrin i Förenade Arabemiraten växte med 15-20% först 2013 och 2014 - med ytterligare 30%, enligt AFH-rapporten. Men efterfrågan på sådana gästfrihetsanläggningar växer år för år, både från turister som vill bo i bekväma lägenheter, och från investerare som vill köpa ett andra hem för sig själva, som samtidigt kan lönas ut lönsamt under större delen av året.
Därför är det uppenbart att Dubai har bevisat sin förmåga att lära sig av misstag: nu höjer fastighetspriserna här inte kollaps på marknaden, utan ger bara upphov till nya sätt att hantera både marknaden och investeringar, vilket återspeglas i införandet av relativt nya crowdfunding och timeshare-system för Dubai. Och oavsett orsakerna till fluktuationer på fastighetsmarknaden i Dubai, är en sak uppenbar: De har alla en verklig grund, vilket innebär att prisförändringar inte kan betraktas som ett tecken på marknadsnedbrytning, utan snarare ett tecken på dess slutliga löptid, som bara kommer i en period av fullständig stabilitet .
Du kan få ytterligare information om förvärv och förvaltning av fastigheter i Dubai från IMEXReal Estate-specialister per telefon i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfri telefon i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en begäran per e-post [email protected] .
