Årets ämnen
De överväldigande optimistiska prognoserna för början av året för Dubai fastighetsmarknad närmare slutet av året gav plats för mer återhållsamma uppskattningar och försiktiga prognoser för nästa år på grund av den uppenbara avmattningen av tillväxttakten för fastighetssektorn i emiratet.
De två huvudtemaen för diskussion under året var nedgången i fastighetsprisutvecklingen, liksom den totala minskningen av antalet transaktioner och boom i byggandet av nya off-plan bostadsprojekt, å andra sidan. Men för alla brådskande frågor i dessa ämnen, mot deras allmänna bakgrund, har många förlorat synen på några mindre märkbara, men inte mindre betydelsefulla detaljer, som vi föreslår att du är uppmärksam på.
Det första som många analytiker bortsett från var slutköparnas beteende på sekundärmarknaden och tillhörande ökning av andelen lånade medel för att köpa fastigheter. Om den totala aktiviteten för köpare under 2014 minskade stadigt, steg också kurvan för användning av bostadsutlåning stadigt. Det totala antalet lån som utfärdats för köp av bostäder i Dubai under året som helhet ökade med 18%. Samtidigt hade tillväxten i antalet hypotekslån också sina egna egenskaper förknippade med köparnas beteende på den färdiga fastighetsmarknaden. I motsats till vad många mäklare tror på att små lägenheter, särskilt studior och lägenheter med ett sovrum, har en prioriterad betydelse, visar statistiken att lägenheter med två och tre sovrum är efterfrågade på marknaden.
Statistik över hypotekslån bekräftar endast experternas åsikt. Så 37% av alla lån som lämnats för lägenheter var avsedda för köp av lägenheter med två sovrum och ytterligare 21% - för köp av lägenheter med tre sovrum. Således observeras nu den största efterfrågan på lägenheter inom detta specifika segment, som utvecklarna måste ta hänsyn till när nya projekt startas. Men efterfrågan på villor, baserat på uppgifter om hypotekslån, råder fortfarande. De flesta av hypotekslånen, nämligen 65%, utfärdades specifikt för inköp av villor. För att bestämma balansen mellan utbud och efterfrågan använder fastighetsmarknadsanalytiker vanligtvis de tre viktigaste kriterierna: plats, interna bilder och priskategori för fastigheter.
Och om vi redan har nämnt tillväxten i efterfrågan på lägenheter med två och tre sovrum (meterfaktor), så kopplas de första och tredje kriterierna, läget och fastighetskostnaderna samman när det gäller Dubai. Ju högre popularitet i området, desto högre pris. Således blev sådana distrikt och bostadssamhällen i Dubai som JLT, Dubai Marina, Sports City och Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches de mest efterfrågade av köpare, och därför de dyraste under det gångna året. Och om JLT och Dubai Marina helt enkelt var mest efterfrågade bland de som ville ta ett lån för att köpa en lägenhet, tog Sports City och Jumeirah Village Circle i detta avseende de ledande positionerna när det gäller den största ökningen av antalet hypotekslån för att köpa lägenheter i procent för året. Emirates Living och Arabian Ranches har för sin del blivit de mest eftertraktade platserna för villaköpare.
För uthyrning VS fastighet
Och slutligen bör två andra viktiga trender nämnas, som om de noterades av fastighetsmarknadsanalytiker 2014, inte alla. Den första trenden är att ett ökande antal fastighetshyresgäster tenderar att bli husägare. Representanter för den övre medelklassen för utlandsstater som hyra bostäder i Dubai började hitta hyreskostnaderna alltför tunga för deras inkomst. Enligt experter ökade kostnaderna för att hyra lägenheter och villor i Dubai som helhet för året med minst 24%. Och även om många hyresgäster är skyddade av hyreslagar som inte tillåter hyreshöjningar före utgången av vissa hyresperioder, måste många hyresgäster fortfarande hantera problemet med en ökning. Därför överväger allt fler att köpa sina egna bostäder, varför efterfrågan naturligtvis också växer. Därför bör denna trend också ses som en viktig del av efterfrågan. Samtidigt har denna kategori köpare som regel en gräns som de själva bestämmer för att köpa ett hus. Detta är i genomsnitt 550 tusen dollar - det belopp som du kan köpa en lägenhet med två sovrum. Det var detta belopp som blev den övre gränsen för 85% av alla hypotekslån som utfärdades 2014 i Dubai.
Den senare trenden, som är vettig att säga, kan tjäna som en allmän slutsats för analysen av de ledande funktionerna i utvecklingen av Dubai fastighetsmarknad 2014, samt ett svar på marknadsaktörernas största rädsla. En minskning i volymen av transaktioner observerades under det utgående året i Dubai endast inom segmentet kontantavveckling, köp av bostäder för "riktiga pengar", liksom inom segmentet för spekulativ bostadshandel. Bromsningen av dessa marknadssektorer inträffade på grund av snabba och effektiva åtgärder från Dubai-regeringen, vilket gjorde det möjligt att förbättra hela bostadsmarknaden som helhet. Således, om en avmattning av marknadsaktiviteten observeras, beror den enbart på en lågkonjunktur i de "ohälsosamma" sektorerna, som redan kräver begränsning av deras framsteg.
Du kan få ytterligare information om förvärv och förvaltning av fastigheter i Dubai från specialisterna på IMEXReal Estate per telefon. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller genom att skicka en förfrågan via e-post [email protected]
