Utan tvekan måste det ta någon tid för att förstå hur denna eller den här lagen faktiskt fungerar. Glöm inte att Förenade Arabemiraten för närvarande är på väg att etablera sitt regelverk som kan skydda och säkra investerare och skapa de bästa förutsättningarna för utvecklare.
Låt oss titta på det senaste förflutet. Den 31 augusti 2008 offentliggjordes lag 13, vars artikel 11 tillämpades om köparen, i enlighet med avtalet om försäljning av fastigheter, bryter mot en av hans skyldigheter. Efter 30 dagar från dagen för köparens anmälan har Dubai Emirate's Land Department rätten att fortsätta det välkända förfarandet för att säga upp köp- och försäljningsavtalet mellan utvecklaren och köparen, och enligt punkt 2, om köparen inte hittar ett sätt att skydda sig enligt avtalet, kommer utvecklaren att tvingas säga upp avtalet och innehålla högst 30% av de köp som redan gjorts av köparen vid betalningens upphörande. Detta orsakade naturligtvis många frågor från utvecklare, som motiverade sin missnöje med det faktum att de 30% som nämns i lagen inte skulle räcka för att kompensera de kostnader som de åsamkats. Om köparen sålunda betalade 5% eller 10% som en deposition för en viss fastighet, i enlighet med lagen, i händelse av uppsägning av försäljningskontraktet, är 30% av depositionen till utvecklaren knappt tillräcklig för att täcka de så kallade "pocket" -kostnaderna, som till exempel att betala en viss procentandel till försäljningsagenter. Som ett resultat har vi en situation där utvecklaren tvingas antingen acceptera förlusten, vilket är oacceptabelt, eller lämna in en stämning mot köparen vid domstol.
Nästa steg var antagandet av ett nyhetsbrev daterat 10 november 2008, utfärdat av Dubai Land Department. Det nämnda brevet innehöll ett enda syfte - förtydligande av artikel 11. Denna gång hade utvecklaren rätt att innehålla 30%, men från det totala värdet på fastighetsköps- och försäljningsavtalet plus 30% av alla betalningar. Således, efter avslutandet av kontraktet, hade utvecklaren rätt att innehålla dina investeringar och göra slutbetalning med köparen först efter återförsäljningen av denna fastighet.
Informationsbrevet gällde emellertid endast på försäljningskontrakt som ingåtts efter ikraftträdandet av lag nr 13, och vid uppsägning av kontraktet som ingicks före lagens ikraftträdande hänvisas till villkoren för själva kontraktet.
Brevet, till skillnad från artikel 11, stödde utvecklarna mer, och dess publicering orsakade en blandad reaktion bland investerare, eftersom brevet inte hade status som en officiell ändring av lag nr 13, vilket gjorde det möjligt för köpare att ifrågasätta utvecklarens länkar till detta brev. Således finns det ett brådskande behov av att anta ett mer tydligt, officiellt dokument som kompletterar artikel 11, som i slutändan blev lag nr 9. Denna lag gäller för alla fastighetsköp och försäljningskontrakt, oavsett datum för deras ingående, oavsett om eller efter lagens ikraftträdande.
Således finns det ett brådskande behov av att anta ett mer tydligt, officiellt dokument som kompletterar artikel 11, som i slutändan blev lag nr 9. Denna lag gäller för alla fastighetsköp och försäljningskontrakt, oavsett datum för deras ingående, oavsett om eller efter lagens ikraftträdande.
Datum har varit oförändrade. Efter 30 dagar från dagen för anmälan av köparen har utvecklaren rätt att säga upp kontraktet och hålla tillbaka beloppet beroende på byggnadsstadiet. Således, om utvecklaren uppfyller sina byggnadsförpliktelser med minst 80%, kommer alla pengar som betalats av köparen att hållas kvar, och utvecklaren har också rätt att kräva att köparen återbetalar det fulla värdet på den fastighet som anges i avtalet. Om konstruktionen nådde 60% kommer 40% av den totala kostnaden för kontraktet att hållas kvar. Om byggandet påbörjades, men inte nådde 60%, kvarstår 25%, och slutligen, om konstruktionen av objektet inte tillkännages, behåller utvecklaren 30% av det belopp som redan har betalats för den egendom du köpte. Ersättning för saldot måste göras inom ett år i enlighet med artikel 11.4.
Avslutningsvis skulle jag vilja notera att antagandet av lagen i allmänhet skakade balansen mellan utvecklarnas och köparnas rättigheter. Vissa tycker det. Andra tror att sådana förändringar kommer att ha en gynnsam effekt på fastighetsmarknaden. Hur det faktiskt kommer att bli kommer tiden att visa.
När man beslutar om förvärv av fastigheter är de viktigaste faktorerna platsen, utformningen, dekorationen och naturligtvis kostnaden för den valda fastigheten. Som regel tror ingen att du först måste kunna navigera i lagarna som reglerar försäljningstransaktioner och skydda dina rättigheter. Genom att snabbt kontakta proffs som är väl etablerade på fastighetsmarknaden kommer du att få fullständig information om projekt och priser samt nödvändigt juridiskt stöd, vilket utan tvekan kommer att påskynda köpprocessen, spara tid och pengar och spara dina nerver.
