Fråga: Vad bör fastighetsköpare i situationen för den globala finanskrisen göra om säljaren har försvunnit, hans kontor är stängt och telefonerna inte svarar?
Svar: Varje invånare i Förenade Arabemiraten, det vill säga du och jag, är direkt eller indirekt associerade med Dubai fastighetsmarknad. Den ekonomiska krisen som drabbar alla länder i världen på ett eller annat sätt påverkar varje person. Det måste erkännas att den internationella finanskrisen, som medförde begränsningar för lån till köpare och ökade utlåningsräntor, tvingade många utvecklare att frysa sina projekt på obestämd tid. I lagen om Escrow Account nr 8 från 2007 förpliktades organisationer att öppna garanti- eller förtroendekonton för sina projekt och därmed ge köparen mer begriplig information om utvecklarens kvalitet och dess tillförlitlighet. Idag är alla nya organisationer skyldiga att följa denna lag. Vissa fastighetskällor rapporterar dock att i slutet av 2008 kommer den nya lagen nr 8 att gälla alla fastighetsutvecklare som finns i Dubai. Fastighetsövervakningskontoret (RERA) och den nya lagen nr 8 kommer att göra det möjligt för Dubai-fastighetsköpare som har tappat investeringar tidigare på grund av förseningar i byggnaderna att känna sig mer säkra. Fastighetskontrollmyndigheten (RERA) varnar strikt investerare för fastigheter om behovet av att uppmärksamma följande faktorer:
- Fastighetsutvecklaren måste vara registrerad hos RERA och ha ett registreringsnummer
- Kontantbidrag till utvecklaren måste krediteras spärrkontot (trustkonto) som öppnats hos en bank som är auktoriserad av RERA. En fastighetsmäklare måste ha ett särskilt certifikat med stämpel och registreringsnummer RERA.
Det första som en fastighetsköpare bör kontrollera är dessutom om utvecklaren är registrerad i Dubai Land Department. Endast markavdelningen kan garantera skyddet av köparens rättigheter, och först då kan köparen underteckna ett samförståndsavtal (MOU) eller ett kontrakt med utvecklaren. Den enda åtgärd som köparen kan vidta är att lämna in ett klagomål (anspråk). Därefter följer hennes rättegång i en civil domstol, som sedan kan bifogas ett klagomål till en högre myndighet. Köparen kan lämna in ett klagomål till RERA och andra relevanta myndigheter, t.ex. polisen och domstolen. Det vill säga i ovanstående situation, om utvecklaren har försvunnit och hans kontor är stängt, måste du kontakta den lokala polisutredningsavdelningen och lämna in ett klagomål mot utvecklaren.
Fråga: Namnge statliga institutioner, var ska du göra anspråk på fastigheter?
Svar: Fastighetsövervakningsmyndigheten (RERA) är huvudorganet i Dubai som ansvarar för legaliseringen av fastighetssektorn. I händelse av tvist med utvecklaren måste köparen först kontakta RERA, och ledningen kommer att granska anspråket och dess väsen, samt verifiera det kontrakt som tecknats av köparen.
RERA kommer då att överklaga målet till fastighetsdomstolen, som i huvudsak är en civil domstol. Tvister angående betalningsfel som uppstår till följd av försenade tidsfrister för byggandet faller inom den största kategorin av fordringar som mottagits av den nya Dubai Real Estate Court. Denna domstol kan acceptera ärendet för att fortsätta om båda parter har gått till domstol och registrerat sina kontaktnummer och adresser. Experter som sitter i en fastighetsdomstol måste godkännas av Dubai-domstolarna och svär att de kommer att hantera ärenden opartiskt och rättvist.
Fråga: Kan jag returnera de pengar som betalats för fastigheter?
Svar: Det beror på villkoren för avtalet, som undertecknades av båda parter, och de ömsesidiga skyldigheter som föreskrivs i kontraktet. Avtal indikerar vanligtvis lagstiftningen under vilken de faller. Om detta förfaller i avtalet, och om det var uppenbara kränkningar av dess artiklar av utvecklaren, har köparen rätt att vidta åtgärder för att skydda sina rättigheter i domstol eller i en annan alternativ form för att försöka hitta en lösning på den omtvistade situationen. Köparen bör vara medveten om de viktigaste bestämmelserna i avtalet och skydda sina rättigheter på de mest effektiva sätten att bevisa att utvecklarna inte byggde det de lovade eller gjorde det i fel tid. Vanligtvis finns det särskilda klausuler i försäljningsavtalet som anger möjligheten till förseningar baserat på orsakerna till att byggnadsfristerna inte har uppfyllts som är direkt relaterade till eller oberoende av utvecklaren. Dessa bestämmelser förklarar vanligtvis i vilket skede köparen kan säga upp avtalet ensidigt, och vad blir beloppet på betalningar och ersättningar som han har betalat. Investerare bör ägna särskild uppmärksamhet åt de artiklar i avtalet, som anger datum för driftsättning av anläggningen och av vilka skäl utvecklaren kan ändra dessa villkor. För att ett kontrakt ska vara ett verkligt juridiskt lagligt dokument måste avtalsförpliktelser ersättas med proportionell tillfredsställelse. Proportionell tillfredsställelse är den vinst eller förlust som parterna erhåller och motiverar parterna att uppfylla sina avtalsenliga förpliktelser. Detta beror igen på domstolens beslut som beaktar köparens klagomål.
Fråga: Vem kan garantera att byggandet av planerade projekt kommer att fortsätta?
Svar: Betalningar gjorda av köpare av fastigheter utanför planen i Dubai kommer att skyddas av speciellt hanterade förtroendekonton, så kallade escrow-konton, enligt lagen om förtroendekonton nr 8. Denna lag är obligatorisk för alla företag eller enskilda som får betalningar för fastigheter vars konstruktion ännu inte är klar. Utvecklare som lanserar nya bostäder eller kommersiella byggnader och samhällen i flera våningar bör kontakta Dubai Land Department för att öppna ett garantikonto. Pengar som betalas av köpare eller finansinstitut för fastighetsenheter kommer att krediteras till ett speciellt konto som öppnats för varje enskilt nybyggnad hos en auktoriserad bank. Lagen säger att utvecklare måste utse en chef för ett garantikonto som övervakar användningen av medel från kontot. Byggherren bör för det första få ett certifikat från en konsult som arbetar vid anläggningen, vilket vanligtvis indikerar vilken byggnadsfas som redan har slutförts. Chefen för garantikontot måste meddela markavdelningen de belopp som har utfärdats till utvecklaren. Även efter att projektet har slutförts kommer utvecklaren inte ha tillgång till beloppen på kontot. Landavdelningen fryser 10% av kostnaden för projektet på garantikontot under ett år efter att byggandet är avslutat tills alla fastighetsenheter har registrerats i köparnas namn och de sista dokumenten har utfärdats för att bekräfta ägandet.
Om några krav i lagen inte är uppfyllda, kan utvecklaren bli böter minst 200 tusen AED. Dessutom utfärdade RERA för att minska nivån på marknadsspekulationer ett dekret av 1 januari 2009, där utvecklare och banker beordras att inte debitera köpare och investerare mer än 20% av värdet på fastigheter före byggstart. "För fastigheter under uppbyggnad bör utvecklare som har samlat in mer än 20% av fastighetens kontraktsvärde från köpare omedelbart sluta ta ut ytterligare betalningar tills de belopp som samlas in på garantikonton börjar nå byggare." RERA har också utfärdat regleringsförfaranden relaterade till lag nr 13, som upprättade ett interimsregister för alla planerade fastigheter som måste registreras hos avdelningen. Således kan markavdelningen garantera att alla planerade fastighetsobjekt faller under ovanstående krav, som utvecklarna måste följa strikt.
