IMEX-företaget presenterar på den ryska marknaden bostads- och kommersiella fastighetsprojekt från de största UAE-utvecklarna: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM fastigheter, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX är den enda officiella agenten för EMAAR Properties i Ryssland.
Förenade Arabemiraten i dag översvämmas helt enkelt av fastighetsbyråer och oberoende mäklare, trots att myndigheternas kontroll över övervakningen av försäljningen och registreringsprocessen strammas. Idag är det bara de lata som inte bedriver fastigheter i Förenade Arabemiraten. Alla är redo att erbjuda sina tjänster vid sökning, försäljning eller köp. Men varför behöver vi en mellanhand, tänkte vi, om utvecklarnas dörrar alltid är öppna för besökare och du kan kontakta dem direkt? Med denna och andra frågor som intresserar våra läsare, kom vi till chefen för IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, varför, enligt din åsikt, vänder människor sig till förmedlare, som vill köpa eller sälja fastigheter, eftersom information om utvecklare och deras fastigheter är fritt tillgängligt, till exempel på internet, och fastighetsföretag döljer det inte?
Ingen döljer faktiskt namnen på utvecklare. Erbjuder projekt på företagets webbplats www. imexre.com, vi försöker alltid ange vem som exakt är utvecklaren av detta eller det objektet. Det är meningsfullt att dölja något, eftersom kunden fortfarande får försäljningsavtalet från den allmänna utvecklaren. Vi förnekar aldrig våra kunder en begäran om att bekanta sig med ett företags fastigheter på deras kontor. Ingen stör någon som vill komma, till exempel till NAKHEEL- eller EMAAR-kontoret för att lära sig mer om anläggningarna under uppbyggnad, att överväga deras layouter i detalj ... Ibland kommer det dock till det löjliga - vissa opålitliga agenter kan presentera utvecklarens kontor som sitt eget företags kontor.
Det fanns ett sådant fall när en köpare från Ryssland, som först anlände till landet och i allmänhet inte var särskilt hängiven till lokal försäljning, visades kontoret för megaprojektet DUBAILAND, uppenbarligen i hopp om att imponera på honom med dess omfattning, eller utseendet på en levande tiger bakom ett glasutställning. Vad agenten, som representerar ett ganska respektabelt företag, räknade med och lämnar ut hallarna för utvecklaren Dubai Holding för sig, är oklart. Köparen blev inte så imponerad av tricket som av den så kallade säljarens kortsiktighet. "Fienden får inte underskattas," sade Mao Zedong. Jag skulle tillägga - du kan inte tro att klienten är en fiende som är dumare än dig. Köparen är partner för långsiktigt ömsesidigt gynnsamt samarbete.
Frågan är inte en vacker och storskalig presentation av projektet, utan genomförbarheten att investera i en specifik byggnad, mark eller hus. Det finns många exempel där en lokal utvecklare driver en bred reklamkampanj, organiserar en smart presentation av ett projekt, lockar utländska investerare som plötsligt två år senare upptäcker att projektet är illikvid!
- Du vill säga att det inte alltid är bra att kontakta utvecklaren, eftersom du kan komma på ett illikvt projekt?
Jag vill säga något annat. Det är fördelaktigt att kontakta utvecklaren direkt om du: för det första vet exakt vilket objekt och i vilket projekt du är intresserad; för det andra, om det du behöver är tillgängligt till marknadsvärdet för idag; för det tredje, om du är permanent bosatt i Emiraten, hela tiden "håll fingret på pulsen" och få snabba erbjudanden från utvecklaren. Dessutom är det inte tillrådligt att direkt kontakta också eftersom mäklaren självständigt utvärderar de bästa erbjudandena från flera utvecklare, och de erbjudanden som utvecklaren erbjuder på sitt kontor kommer endast att begränsas av hans projekt.
- Får jag lite mer detalj?
Om det är mycket detaljerat räcker inte tidningen. Jag kommer att försöka förklara kort. Faktum är att till och med att bläddra igenom dina tidskrifter med fastighetserbjudanden är det ganska svårt för en ny person, eller åtminstone inte bor i detta land, att ta reda på vem som är utvecklaren av ett projekt, vem som är utvecklaren av fastigheten på den och vem är mäklaren . Lägg till detta också reklam på Internet, tryckta medier, erbjudanden från många byråer ... Innan du går iväg med pengarna är det viktigt för investeraren att veta vad syftet med att köpa fastigheter är för sin egen bostad, inkomst eller efterföljande återförsäljning. Fastighetens placering, betalningsplanen och byggarens "namn" beror också till stor del på detta. Ibland är det svårt för en investerare att göra ett val. Det är här mäklaren du litar på ska hjälpa.
Jag vill stanna vid en annan viktig punkt. Många tror felaktigt att om du direkt kontaktar utvecklaren är det alltid billigare. Faktum är att det ofta visar sig motsatt. Ta till exempel ett av våra erbjudanden: idag kostar golvet för kommersiella fastigheter i det officiella försäljningskontoret för Dubai Pearl-projektet 3.500 drx per kvadratmeter. Trots att det för närvarande inte finns några hela golv tillgängliga, är det bara vissa kontor som realiseras. Och vi på IMEX har för försäljning av ett par våningar till 2156 drx per kvadrat. (US $ 6317 per kvadratmeter).
- Är det möjligt?
Jag kommer att förklara. När priset var mycket lägre än det nuvarande köpte en kund detta golv. Nu bestämde han sig för att återförsälja det med sitt lilla bidrag. Den enda möjliga besväret när han gör en transaktion med denna kommersiella fastighet är om köparen i det första fallet betalar den första betalningen till ett belopp på 10% av den totala kostnaden, då i det andra fallet kommer han att behöva betala 20%, plus 4% för förnyelsen av fastighetsrätten. Men i slutändan är priset fortfarande lägre än utvecklarens.
Det bör inte bortses från att var och en av företagets agenter är officiellt registrerad mäklare på den lokala marknaden cirka tvåhundra eller trehundra brev dagligen med fastighetserbjudanden, tillkännagivanden om preliminär försäljning etc. från byggföretag och andra fastighetsbyråer. På grund av de många anslutningarna får vi ofta information om ett objekt långt innan det officiellt presenteras. Många saker måste "filtreras" - det här är vårt jobb. Ibland kan ett erbjudande före försäljning (vi talar om detta och andra villkor lite senare) vara så intressant att vi investerar en check av vårt företag i kvaliteten på en utbetalning så att en kund i Ryssland som litar på oss senare kan köpa detta objekt till det lägsta startpriset.
- Gäller allt ovan endast för Dubai fastigheter, eller täcker ditt företag andra emirater?
Vi är lika intresserade av attraktiva investeringsprojekt som erbjuds i olika delar av Förenade Arabemiraten. Jag har redan sagt att potentiella investerare nu bör ägna särskild uppmärksamhet åt UAE: s stad - Abu Dhabis stad. Vårt företag arbetar redan med Abu Dhab-projekt och utsikterna är ganska frestande.
- Enligt uppskattningar av världens ledande finansinstitut anses emiraten Abu Dhabi vara en av de bästa globala fastighetsmarknaderna för investerare. Fråga: varför?
Till att börja med är Abu Dhabi UAE: s federala huvudstad. Dessutom ockuperar detta emirat den största delen av Förenade Arabemiraten - 89% av landet. Dessa fakta, i kombination med tillväxten av ekonomin i Mellanöstern och den ständigt växande betydelsen av denna region på global nivå, bidrar till det faktum att efterfrågan på fastigheter i bostads- och kommersiella sektorer i huvudstaden växer snabbt.
Fastighets- och byggsektorerna i Förenade Arabemiraten är de två ledande faktorerna för ekonomin, som beräknas öka den totala årliga tillväxttakten år 2010 med 24,4% respektive 29,6%. Dessutom förväntas deras bidrag till landets BNP till 2010 vara 23% jämfört med 16% 2006. Byggsektorns bidrag till Abu Dhabis BNP 2007 uppgick till över 40 miljarder dirham, och det förväntas att det i framtiden kommer att genereras mer än en biljon dirham i den.
Dessutom skapar den utvecklingsstrategi som valdes av Abu Dhabis regering ytterligare incitament för den fortsatta tillväxten av emiratet. Det sägs att målet att diversifiera sin ekonomiska bas och flytta bort från beroendet av energisektorn var resultatet av en ökning av turismflödet, uppkomsten av nya industrier, verktyg och andra positiva aspekter som skapats i emiratet. I september 2007 offentliggjorde regeringen de föreslagna utvecklingsplanerna för Abu Dhabi fram till 2030. Abu Dhabi 2030-planen: Stiftelsen för stadsstrukturen är en omfattande guide för att omvandla emirats huvudstad under de kommande 22 åren. Den anger tydliga rekommendationer om användningen av de mest effektiva normativa och lagstiftande handlingarna och organisationsstrukturen, som kommer att hjälpa till i förvaltningen av stadsutvecklingen i framtiden och fastställa regeringens strategi för ytterligare hållbar utveckling och tillväxt.
Många av dessa planer blir verklighet när resultaten av byggandet av stora anläggningar i Abu Dhabi får allt tydligare linjer, stora byggkontrakt ingås och storskaliga projekt tillkännages. Bland dem framväxten i Mellanöstern av grenar av den amerikanska fonden för stöd för samtida konst. Solomon Guggenheim; en gren av det rikaste franska museet - Louvren, som inte vet lika mycket om olika samlingar och fullständighet; temaparker för Hollywood-företaget Warner Brothers, Formel 1-lopp, New York Film Academy (New York Film Academy) och Cleveland-kliniken (Cleveland-kliniken).
Rörelse märks också på Abu Dhabis hyresmarknad - priserna för kommersiella och bostadsområden ökade till 50% på grund av att efterfrågan avsevärt överstiger utbudet. Detta faktum bidrog till en ökning av försäljningsplanen för pågående konstruktion, där de första investerarna belönades 2007 med en ökning av kapitalkostnaden med 35-60%.
- Tack för konversationen och förklaringen. Vi önskar er framgång.
Varför är det vettigt för en klient att kontakta en mäklare?
- Konstant övervakning av fastigheter gör att du kan välja det bästa alternativet för både köparen och investeraren.
- Konstant marknadsanalys och erfarenhet av utvecklare kan minska riskerna i samband med byggperioden, förändringar i olika förhållanden, vilket i slutändan påverkar investeringens framgång.
- Mäklaren löser många frågor om det praktiska genomförandet av transaktioner, till exempel juridiska formaliteter för att organisera optimala investeringssystem med öppnande av offshore-företag och bankkonton, och vid behov hjälp med att betala betalningar. IMEX löser enkelt dessa och andra problem med sina egna representativa kontor i Moskva och Dubai.
- Klienten bär inte extrakostnader. Baserat på IMEX-praxis, ingår kunden alla kontrakt direkt och ser alla verkliga siffror - vad som utgör försäljningspriset. Vid första försäljningen får IMEX en provisionsprocent från byggaren, det vill säga priset för klienten ändras inte om han köper direkt, eller med support från IMEX. Ibland, med kunskap om situationen på marknaden och utvecklaren, lyckas IMEX-specialister få betydligt bättre priser för sina kunder än de som utvecklaren erbjuder i prislistan.
- IMEX försöker, genom att arbeta med utvecklarpersonalen, välja erbjudanden för sina kunder som just har dykt upp på marknaden, i det så kallade prelunchsteget. Detta gör att du kan gå in i investeringsprojektet till mer fördelaktiga priser och därmed ha bättre likviditet.
