Jämförande analys av fastigheter från Creative Concepts
13-16 oktober var Moskva värd för den stora internationella fastighetsutställningen DOMEXPO. Det deltog i över 200 företag, varav 53 utländska. Gästerna på evenemanget kunde lära sig mycket om elit (och inte bara) bostäder i nya byggnader och på sekundärmarknaden, om förortsfastigheter i Moskva, Moskva-regionen och sådana ryska städer som Sochi, Anapa och St. Petersburg. Främmande länder representerades av fastighetsbolag från Bulgarien, Storbritannien, Grekland, Spanien, Italien, Cypern, USA, Turkiet, Montenegro och Schweiz, samt sju företag som verkade i Dubai.
Först och främst uppmärksammade besökarna på utställningen familjens bostäder i Moskva och dess omgivningar. Samtidigt fanns ett stort intresse för investerare för utländska fastigheter. För många var frågan om hur man köper ett hus eller lägenhet utomlands för personlig användning relevant.
Besökare ställde frågor relaterade till utbildning i Förenade Arabemiraten. Hittills ser detta beslut mycket framsynt ut. Grenar av många europeiska universitet verkar i Emiraten, där utbildningskostnaderna är relativt överkomliga och undervisningsnivån är ganska hög. Samtidigt utfärdas ett universitetsdiplom av det land från vilket universitetet drivs. Den nästan fullständiga frånvaron av brott och narkotikamissbruk, en skattefri ekonomi, högutvecklad infrastruktur - allt detta gör Emiraten till en mycket gynnsam plats att bo och studera.
Bland utställarna var vi, anställda på Creative Concepts - en Dubai fastighetsbyrå. Vi blev positivt överraskade av utställningsarrangörernas professionalism och den vänliga atmosfären där evenemangets fyra dagar ägde rum. För att inte tala om det varma soliga vädret i höst Moskva, som lyft stämningen hos alla deltagare.
Sammanfattningsvis försökte vi göra en kort jämförande analys av fastigheterna i Moskva och Dubai med sådana grundläggande kriterier som plats, storleken på bostadsområdet, tillgången på bekvämligheter och pris.
Vi jämförde uppgifterna för lägenheter med två sovrum (i den ryska versionen - tre-rumslägenheter) i två olika områden i Dubai och Moskva samt för radhus. Naturligtvis är det inte helt korrekt att jämföra två så olika fastighetsmarknader som Moskva och Dubai: var och en har sina egna kännetecken. Ändå ställer alla besökare, oavsett var de kom ifrån, samma frågor innan de beslutar att köpa ett hem: i vilket område är det att föredra att köpa det, vad är priset per kvadratmeter yta och vilka bekvämligheter som tillhandahålls.
Enligt priser och andra egenskaper kan radhus som ligger i Moskva-distriktet Kurkino, enligt våra experter, jämföras med liknande utveckling i Dubai-områdena Springs ("Rodniki") och / eller Arabian Ranches ("Arabian Ranches") (1)
Radhus har byggts i Moskva i över tio år. Enligt definitionen i oktoberutgåvan av Moskva Suburban Real Estate magazine är de två eller tre våningar herrgårdar, uppdelade i flera flerfamiljshus. Varje sektion har en separat ingång, sitt eget garage och en liten tomt på 2-3 tunnland i trädgården.
Som regel ligger radhus i byn intill de vanliga stugorna i full längd och är hus i europeisk stil, vilket betonar inte bara en ganska hög status som ägaren, utan också hans önskan att leva i takt med tiden.
Sådana fastigheter är mycket billigare än en stuga - främst på grund av storleken på marken, som står för de flesta av kostnaderna för en förortsfastighet. Dessutom är byggandet av radhus billigare vid byggandet av kommunikationer.
Men i lägenheter ser situationen något annorlunda ut. Med hänsyn till alla kostnader är lägenheterna i Moskva minst dubbelt så dyra.
All information om Moskva fastigheter samlades in direkt på utställningen såväl som från tidskrifterna för den aktuella månaden. Sammanfattande av den jämförande analysen av Dubai och Moskva kom vi till följande slutsatser.
För det första är lägenheter i Moskva (i hus som inte ligger i centrum men nära trädgårdsringen) mycket dyrare att checka in än en liknande fastighet i Dubai. Det bör noteras att i Moskva är hus långt ifrån ”nyckelfärdiga”; ibland i dem finns det inte ens uppdelning av rum. Men det är just på inredningen, baserad på befintlig världspraxis, som åtminstone 60% av kostnaden för byggnaden under uppförande används.
För det andra erbjuds lägenheter i centrum av Moskva till priser som sträcker sig från 5 till 15 tusen USD per kvadratmeter. meter (vilket kanske är jämförbart bara med bostadspriser i Burj Dubai tornet). Man bör dock tänka på att i Moskva centrum, mättad med utvecklad modern infrastruktur, finns historiska monument, kyrkor, tempel, museer och administrativa byggnader. Därför är en sådan jämförelse inte giltig.
För det tredje är radhusen i Kurkino-området jämförbara i pris med liknande herrgårdar i Springs-projektet i Dubai. Troligtvis beror detta på de traditionellt mer populära villorna och radhusen i Dubai jämfört med lägenheter i höghus.
Utställningen gjorde det också möjligt för oss att systematisera och sammanfatta information om hypotekslån. Vi fann att ett hypotekslån från en bank i Moskva innebär att man samlar in ett ganska stort paket med cirka 20 dokument. Banken utvärderar klientens solvens med hänsyn till hans officiella lön. Räntan för utgivna lån går från 14% till 20% per år. Dessutom kräver banken att låntagaren betalar alla sina tjänster: tar separat ut en avgift för att utfärda ett lån (1% av beloppet) och utbetala det (0,5% av beloppet). Du måste då betala för bankens övervägande av ansökan, såväl som en värderares, obligatorisk lägenhet och livförsäkring.
Som ett resultat får klienten ett mycket lägre kreditbelopp än det han räknade med. Samtidigt kan bankens ränta uppgå till 22% per år om bostäder köps i ett hus under uppförande. Samtidigt med förvärvet av fastigheter är det pantsatt, vilket i hög grad begränsar ägarens frihet. Alla transaktioner (inklusive försäljning) med en intecknad lägenhet är praktiskt taget omöjliga. Även om det formellt är ägarens egendom, kommer faktiskt hans rättigheter att begränsas tills han returnerar lånet till banken.
Om du jämför denna process och förfarandet för att få en inteckning i Dubai, kan vi tydligt säga att här, vid kusten av Persiska viken, är allt mycket enklare. Lånesatserna varierar från 6,5% till 7,2% per år enligt ett minskande system. Det finns inga skillnader mellan siffrorna för nya byggnader och färdiga bostäder. det finns inget ökat intresse för byggnadstiden för huset. Om ägaren till fastigheten bestämmer sig för att sälja de bostäder som finansieras av banken, kommer han inte att behöva betala banken för det utestående lånebeloppet. Dokument för finansiering kommer helt enkelt att återutdelas till den nya ägaren genom ömsesidig överenskommelse mellan utvecklaren, banken och köparen.
Även från denna korta recension kan man se att utställningen i Moskva var mycket informativ och produktiv för vårt företag. Nästa år deltar vi igen i detta eller ett av dessa professionella evenemang inom fastighetsområdet.
Kontakta Creative Concepts Real Estate för mer information.
Tel: +971 4 222 9007
Fax: +971 4 222 1130
E-post: [email protected]
www.crecons.com
Rysktalande konsulter:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
